隨著白銀時代的到來，房地產(chǎn)企業(yè)開始加大新領(lǐng)域的拓展力度，實施多元化布局。其中，旅游地產(chǎn)逐步興起，成為近年來樓市發(fā)展的一大趨勢。近日，新華房產(chǎn)廣州站邀請到了仲量聯(lián)行高級董事招錫祥先生，與我們一起探討旅游地產(chǎn)發(fā)展過程中的問題。
招錫祥指出，旅游地產(chǎn)主要是依托旅游項目、度假項目延伸出來的產(chǎn)品，與普通房地產(chǎn)項目以生活自住加部分投資需求不同，旅游地產(chǎn)項目主要以度假及投資為主。
國內(nèi)的旅游地產(chǎn)仍處于初期發(fā)展階段
說到國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展，招錫祥特別強調(diào)經(jīng)濟條件的影響，他提到，旅游地產(chǎn)早已存在，如深圳華僑城的波菲羅、番禺的祈福新村以及順德碧桂園等等。但近幾年，國內(nèi)一線城市人均GDP已經(jīng)很高，消費能力十分強，存在一批已經(jīng)不僅僅滿足于本地?fù)碛蟹孔泳幼』蛘咄顿Y的高消費人群，他們還希望有額外的旅游度假或者投資需要的房子。
他認(rèn)為，雖然國內(nèi)已經(jīng)有很多房地產(chǎn)開發(fā)商，甚至是非房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)投入到旅游地產(chǎn)市場，處于快速發(fā)展期。但對比國外來看，國內(nèi)的旅游地產(chǎn)也僅僅是初期發(fā)展階段。
入門旅游地產(chǎn)存三大條件
兩類發(fā)展商存優(yōu)勢提到旅游地產(chǎn)的入門條件，招錫祥將其歸納為三類。首先，它的基金投入會比較大。旅游地產(chǎn)發(fā)展所在區(qū)域會比較偏遠(yuǎn)，但旅游資源比較豐富，需要有實力的發(fā)展商進(jìn)行大量的投入，產(chǎn)生一個旅游目的地的效應(yīng)，才能引發(fā)它的價值，達(dá)到開發(fā)商的需求。
其次，部分旅游房地產(chǎn)涉及到旅游運作以及可持續(xù)發(fā)展的考慮，所以對經(jīng)營能力和招商要求會比較強。
最后，旅游地產(chǎn)還要考慮到買家怎么去經(jīng)營、維護自己的房產(chǎn)，所以經(jīng)營管理和物業(yè)管理的要求會比一般的房產(chǎn)高很多。所以，除了有經(jīng)濟實力的發(fā)展商會有一定的優(yōu)勢，本身就有一些旅游概念和資源的發(fā)展商也有一定優(yōu)勢，如國內(nèi)的華僑城、長隆等，它們在項目開發(fā)之前，甚至拿地之前就有著一定的經(jīng)驗優(yōu)勢。當(dāng)需要有較大的經(jīng)營投入時，能有更多的融資渠道，幫助項目發(fā)展。
旅游地產(chǎn)發(fā)展的三大模式
那么，旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式有哪幾種呢？招錫祥為我們列舉了三類，第一類，需要借助自然資源，去發(fā)展旅游地產(chǎn)的項目。如三亞，它主要是依托海資源打造的旅游房地產(chǎn)，另外還有廣東惠州、中山等依托溫泉資源來開發(fā)的項目。第二類是商務(wù)性的旅游資源，其中代表作是海南的博鰲，結(jié)合會議商務(wù)相關(guān)的資源來進(jìn)行再開發(fā)的產(chǎn)品。還有一類則是非資源性的度假項目，其本身資源并不一定豐富，但是規(guī)模足夠大，擁有自然的山景和水景，很多人造的題材可以提供。但這種對于發(fā)展商和投資者來說，資金投入會相對較大。
發(fā)展旅游地產(chǎn)三大難題：空置、招商、運營
招錫祥認(rèn)為，消費者購買旅游地產(chǎn)項目的目的主要是用于度假及投資，所以長住的機會不大，會出現(xiàn)物業(yè)長期空置的情況。另外，有一些旅游景區(qū)的房地產(chǎn)物業(yè)是以商業(yè)為主的，但是他們要面臨招商給誰，怎么去經(jīng)營，招商以后的各種問題。
總的來說，發(fā)展旅游地產(chǎn)的最大困難就是項目該如何解決空置、招商以及運營能力等問題。例如國內(nèi)雖然有不少主題公園案例，但成功的并不多。因為主題公園的運營需要不斷更新?lián)Q代、吸引游客的能力，這種能力會直接影響房產(chǎn)的價值。如果主題公園有個很好的景觀，但是經(jīng)營很差，它還是會直接影響到旁邊的物業(yè)價值。解決方法就是，要找好的物業(yè)管理公司去經(jīng)營維護，好的管理公司會幫你解決一般的住宅管理衍生為度假住宅管理的問題，發(fā)展商可以尋求專業(yè)的外力去支援。
區(qū)位有優(yōu)勢 花都萬達(dá)城值得關(guān)注
那么，近日正式動工的花都萬達(dá)城前景將會如何？招錫祥指出，花都萬達(dá)的項目很大，緊靠機場和高鐵旁為它增分不少。該項目將要面對的最大競爭對手是廣州南站旁的長隆。而對比同是依靠主題公園來吸引旅游客戶的長隆，萬達(dá)城多了一個飛機出行的選擇，這是它的優(yōu)勢。
花都萬達(dá)城出現(xiàn)會對長隆造成一些影響，吸引掉部分人流。但對于整個廣州來說是有好處的，它可以加強廣州作為旅游城市的吸引力，吸引更多游客。但以文化為主導(dǎo)的萬達(dá)城，最終出來的效果如何，還得拭目以待。(新華房產(chǎn)記者 盧永城)
