橫亙?cè)诒本┦胸S臺(tái)區(qū)兩個(gè)居住樓盤(pán)“龍湖玉璞家園”與“西宸原著”的那道“鐵柵欄”連日來(lái)刺痛與刺激著房地產(chǎn)行業(yè)的神經(jīng)，身陷其中的個(gè)人、企業(yè)、政府部門(mén)的焦慮隨處可見(jiàn)。在這之外，人們正期待著更好的市場(chǎng)秩序，期待更優(yōu)的制度措施，期待更濕潤(rùn)的城市價(jià)值體系。
從北京地鐵10號(hào)線西局地鐵站出來(lái)，沿玉璞路直行，走到西宸原著廣告宣傳旗幟戛然而止的地方，會(huì)出現(xiàn)一條被葛洲壩龍湖地產(chǎn)藍(lán)色幕布擠出來(lái)的狹長(zhǎng)小道。沿小道再行5分鐘，抬頭是施工中的泰禾西府大院，隔壁便是葛洲壩龍湖地產(chǎn)的西宸原著，不遠(yuǎn)處還有保利的住宅項(xiàng)目。
2014年時(shí)被稱(chēng)為“北京市最貴兩限房”的玉璞家園與被廣告簇?fù)淼奈麇吩汲鲎愿鹬迚闻c龍湖地產(chǎn)之手。2014年，龍湖攜手葛洲壩以35.7億元拿下西局地塊，玉璞家園為兩限房項(xiàng)目，西宸原著為普通商品房和別墅項(xiàng)目。不過(guò)，就在玉璞家園和西宸原著中間卻出現(xiàn)了一道兩米高的鐵柵欄。
這道鐵柵欄讓玉璞家園業(yè)主如鯁在喉，但在西宸原著業(yè)主眼里卻是一道“勝利的防衛(wèi)之墻”。在現(xiàn)實(shí)與利益面前，開(kāi)發(fā)商設(shè)立這道鐵柵欄的意圖不言而喻，而在主管部門(mén)三令五申要求拆除下，開(kāi)發(fā)商的遲遲未動(dòng)頗有幾分無(wú)奈。“城市病”集中的北京城，開(kāi)放共融的城市規(guī)劃落地艱難，政策著力平衡城市發(fā)展的過(guò)程中，逼迫開(kāi)發(fā)商想辦法平衡商業(yè)利益與社會(huì)責(zé)任的沖突，最后投放在項(xiàng)目中，便是玉璞家園與西宸原著業(yè)主的權(quán)益之爭(zhēng)。
“最貴兩限房”
2009年起，北京嘗試土地捆綁出讓制度。根據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，2013年，北京首次在石景山區(qū)嘗試“商業(yè)地+保障房”兩個(gè)地塊捆綁出讓的成功交易。北京探索土地捆綁出讓制度意圖直白，通過(guò)多種方式出讓土地來(lái)控制地價(jià)，同時(shí)推進(jìn)安居工程。2010起，北京在土地出讓中，逐漸將保障房地塊配建到商品房地塊當(dāng)中，這使得不少小區(qū)出現(xiàn)了普通商品房業(yè)主與保障房業(yè)主混住現(xiàn)象。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容贊美深圳時(shí)曾說(shuō)：“社會(huì)作為一個(gè)整體不應(yīng)該將民眾劃分為各種等級(jí)，如若將不同收入的人分散居住，等社會(huì)發(fā)展到一定程度，人們將相互隔離，這樣就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)個(gè)貧民窟，而且這些貧民窟就是一個(gè)個(gè)炸彈，一個(gè)個(gè)問(wèn)題。深圳市政府就比別人想得全面一點(diǎn)，每個(gè)樓盤(pán)都要包含高檔、中檔、低檔產(chǎn)品，居民會(huì)在大家影響下一起富起來(lái)，社區(qū)一起來(lái)改變，比如說(shuō)30%給政策性住房，低檔民眾進(jìn)來(lái)，他也會(huì)通過(guò)好的人影響帶動(dòng)向前。”
和深圳一樣，北京顯然意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，并試圖通過(guò)多樣化的土地出讓方式來(lái)遏制這一問(wèn)題的出現(xiàn)。2014年以后，北京幾乎沒(méi)有純商品房地塊的出讓?zhuān)踔敛糠滞恋匾蚋?jìng)爭(zhēng)激烈，最終以全保障房形態(tài)出讓。葛洲壩龍湖拿下的西局地塊，無(wú)疑成了政策試水的試驗(yàn)田。
2014年，玉璞家園以單價(jià)突破2萬(wàn)元/平方米而被稱(chēng)為“北京最貴兩限房”，而是時(shí)北京商品房的均價(jià)為2.58萬(wàn)元/平方米。玉璞家園位于西宸原著北側(cè)，共923套，物業(yè)費(fèi)為3.3元/平方米。
聳立在玉璞家園與西宸原著中間的鐵門(mén)鐵柵欄則是前者在開(kāi)發(fā)商心里定位的另一個(gè)隱喻。這個(gè)3年前京城的最貴兩限房，如今狹隘的公共區(qū)域、物業(yè)管理，以及為增加住戶(hù)密度設(shè)計(jì)的刀把型小區(qū)形狀，讓3年前興致勃勃搖號(hào)選房的業(yè)主多有幾分落差。另一邊，交著8.5元/平方米物業(yè)管理費(fèi)的西宸原著業(yè)主對(duì)混住后享受相同物業(yè)權(quán)益一事也頗有微詞。
權(quán)益之爭(zhēng)
玉璞家園業(yè)主要求拆除鐵門(mén)鐵柵欄，這樣不僅可以節(jié)省繞道所花費(fèi)的時(shí)間，還可以爭(zhēng)取到消防和公共領(lǐng)域的平等使用。西宸原著的業(yè)主不以為然，在房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng)的時(shí)代，相比玉璞家園2萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，西宸原著12萬(wàn)元/平方米的單價(jià)更多地代表權(quán)益的優(yōu)先。甚至，商品價(jià)格的不對(duì)等，在雙方的交戰(zhàn)中衍生出貧富之差的道德概念。
不過(guò)，西宸原著業(yè)主并未因經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)而贏得“戰(zhàn)爭(zhēng)”。今年3月27日，豐臺(tái)區(qū)規(guī)劃委員會(huì)明確表示橫亙中間的鐵門(mén)鐵柵欄沒(méi)有獲得建設(shè)工作許可證，屬于城鎮(zhèn)違法建設(shè)，并將此事移交給豐臺(tái)區(qū)城管部門(mén)。4月10日，豐臺(tái)區(qū)城管部門(mén)實(shí)地考察，而后在6月份給開(kāi)發(fā)商下達(dá)強(qiáng)拆通知書(shū)，同時(shí)還預(yù)留了6個(gè)月的上訴期給開(kāi)發(fā)商。
6個(gè)月的緩沖讓玉璞家園的業(yè)主頗為焦灼，8月初，他們?cè)俅未虺?ldquo;反對(duì)隔離、共建和諧、積極執(zhí)法、立即拆除”的橫幅。就在此事引起關(guān)注不久之后的8月23日，北京市住保辦組織召開(kāi)《北京市商品房配建保障房小區(qū)分隔治理工作部署會(huì)》，明確指出分隔問(wèn)題是政府重點(diǎn)督辦問(wèn)題，要求存在分隔措施的項(xiàng)目于8月31日前自行拆除；9月1日起各部門(mén)將組織專(zhuān)項(xiàng)檢查，如未拆除的進(jìn)行強(qiáng)制拆除；對(duì)不予拆除的單位列入黑名單，不排除采用資質(zhì)、網(wǎng)簽等方式處罰。
政府部門(mén)的施壓并未立竿見(jiàn)影，而困擾此事的正是開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)實(shí)利益的考量。目前西宸原著業(yè)主與開(kāi)發(fā)商針對(duì)此施壓，已向北京市豐臺(tái)區(qū)人民政府提出行政復(fù)議，且正在審理過(guò)程中。一位房地產(chǎn)人士透露：“開(kāi)發(fā)商拿地成本高，限價(jià)房顯然收不回成本，這就需要將成本合理轉(zhuǎn)嫁到普通商品房中去，甚至是別墅產(chǎn)品中去，來(lái)攤平成本。葛洲壩龍湖這個(gè)項(xiàng)目在物業(yè)管理上，別墅區(qū)是一對(duì)一的管家式服務(wù)，普通商品房和兩限房的管理也存在區(qū)別。”葛洲壩龍湖拿下該地塊的樓面成本為3.6萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)成本收益差價(jià)一目了然。
近年，為了控制房?jī)r(jià)、建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，北京在土地出讓方式上采取“限地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建”等方式，除了說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一種風(fēng)向之外，政策無(wú)形之中將社會(huì)責(zé)任和商業(yè)利益的沖突和壓力嫁接給了開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商進(jìn)而通過(guò)類(lèi)似分割管理的方式來(lái)回籠成本，也不乏無(wú)聲抗議，同時(shí)也將出行、物業(yè)權(quán)益不能共享等壓力嫁接到了保障房業(yè)主身上，后者又將這種不安與不公轉(zhuǎn)嫁給政策制定者。上述房地產(chǎn)人士表示：“目前不少開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地很重要的一個(gè)原因就是政策要求項(xiàng)目后期配建醫(yī)院、學(xué)校等，這無(wú)疑是很大一筆成本。”
制度之辯
無(wú)獨(dú)有偶，玉璞家園與西宸原著的分割并非個(gè)案。首開(kāi)龍湖天璞家園自住房交房時(shí)，230多戶(hù)中簽家庭同樣發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在商品房和自住房中間設(shè)置了鐵柵欄，而這道柵欄并不在最初的合同與規(guī)劃圖紙中。此前，北京市首個(gè)跨區(qū)公開(kāi)配租公租房的混住式小區(qū)石景山沁山水·尚品的業(yè)主，也因圍墻拆除之后的物業(yè)服務(wù)與權(quán)益問(wèn)題與物業(yè)公司方面發(fā)生沖突。
對(duì)此，北京市中咨律師事務(wù)所律師賈瑞果分析：“現(xiàn)在的很多分割管理和規(guī)劃都不一致。不過(guò)在合法的情況下，我認(rèn)為分割管理利大于弊，一是體現(xiàn)對(duì)商品房業(yè)主與權(quán)益的保護(hù)，其次有助于開(kāi)發(fā)商根據(jù)業(yè)主的不同需求提供針對(duì)性服務(wù)。當(dāng)然因此帶來(lái)的弊端是，貧富差距所產(chǎn)生的心理落差。”
事實(shí)上，分割管理問(wèn)題正是北京這座城市的轉(zhuǎn)折之痛。關(guān)于現(xiàn)階段的城市發(fā)展規(guī)劃，2016年2月印發(fā)的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）就提出，原則上不再建封閉式小區(qū)，這也是時(shí)隔37年重啟的中央城市工作會(huì)議的配套文件，勾勒出了“十三五”乃至更長(zhǎng)時(shí)間的中國(guó)城市發(fā)展線路圖。
鐵柵欄問(wèn)題則恰是推進(jìn)街區(qū)制管理的桎梏所在，這其中暗藏各方利益。住建部發(fā)言人闡述《意見(jiàn)》時(shí)稱(chēng)：“要逐步推進(jìn)，要有計(jì)劃，要有輕重緩急，并不是‘一刀切’，也不是‘一哄而起’，更不能簡(jiǎn)單地理解為拆圍墻。要實(shí)施逐步打開(kāi)封閉小區(qū)和單位大院的城市。要考慮到各種實(shí)際情況，考慮到各種利益關(guān)系，依法依規(guī)處理好各種利益關(guān)系和居民的訴求，切實(shí)保障居民的合法權(quán)益。”這顯然對(duì)城市規(guī)劃部門(mén)、開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位、城市管理部門(mén)、國(guó)民傳統(tǒng)文化都提出了更高的變革要求。
