一邊是不斷攀升的商業(yè)地產庫存，一邊是3年1.5萬套的住房租賃計劃，佛山想了個妙招，將二者科學的對接起來。近日，佛山公布了《佛山市推進商業(yè)用房、辦公用房改建為租賃住房有關工作的通知（征求意見稿）》（以下簡稱“通知”），其中提到建設單位、法人或個人可申請將商業(yè)、辦公等項目改建為租賃住房，用水、用電、用氣價格按居民標準執(zhí)行。改建后的租賃住房，10年內不得轉讓。
值得一提的是，在建、在售的新項目也可以改建成租賃住房，但改建后均不能再銷售，10年內不得轉讓。
有數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，佛山寫字樓和商鋪的消化周期則分別達到了68個月和39個月，去庫存壓力不容小視。
方圓地產首席分析師鄧浩志對中國房地產報記者表示，從發(fā)展住房租賃市場和相關產業(yè)來說，佛山的新政是契合中央精神的。但如果從住宅租賃業(yè)務約5%的投資回報率、而且持有10年無法轉讓來看，無論是融資改造還是自由資金投入，對社會資本都不具吸引力。
商改住細則落地
根據(jù)通知，商業(yè)用房、辦公等用房改建成租賃住房須完成6個步驟。首先，項目單位、法人或個人可向規(guī)劃部門申請辦理租賃住房建設工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃部門按照相關規(guī)范，發(fā)放建設規(guī)劃許可，并注明為租賃住房。涉及建筑各層平面圖調整的，由項目單位、法人或個人向規(guī)劃部門按原功能申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，建筑方案可按類住宅進行設計，滿足租賃住房的使用要求。
在拿到租賃住房建設工程規(guī)劃許可證后，由項目單位、法人或個人向公安消防部門申請辦理改建工程的消防設計審核或消防設計備案，公安消防部門按照現(xiàn)行國家消防技術標準規(guī)范進行消防設計審核或消防設計備案抽查。
第3步是向住建部門申請，核發(fā)建筑工程施工許可證。此后，向規(guī)劃、住建、公安消防等部門申請驗收，備案后抄送不動產登記部門。最后兩個步驟是向流管機構申請，辦理房屋租賃登記和備案，以及向供水、供電、燃氣部門申請，辦理按照居民標準執(zhí)行用水、用電、用氣價格。
通知指出，法人、個人房屋可改建為租賃住房，在建、在售的商業(yè)、辦公等項目也可改為租賃住房，但改建后，這些項目便不能再銷售。無論是哪一類型的改建項目，10年內均不得轉讓。
用過量商業(yè)用房發(fā)展住房租賃市場
佛山官方指出，通知出臺的目的是加快培育和發(fā)展住房租賃市場，優(yōu)化佛山商業(yè)用房、辦公等用房功能結構，切實解決商業(yè)、辦公用房過量的問題，培育住房租賃市場和建立購租并舉的住房制度，促進佛山市房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，實現(xiàn)提高租賃住房的有效供給的目標。
佛山商業(yè)、辦公用房過量的問題確實比較嚴重。有統(tǒng)計顯示，2017年上半年，佛山商鋪的現(xiàn)有庫存量達306萬平方米，寫字樓也有212萬平方米庫存，消化周期分別達到了68個月和39個月。
正在運營中的商業(yè)物業(yè)空置率高企。根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，2016年佛山桂城商圈零售存量為68.4萬平方米，空置率達20.8%，季華路商圈零售存量為26.5萬平方米，空置率達30.2%，祖廟商圈零售存量為31.5萬平方米，空置率達9.4%。
在此之前，佛山市政府想了不少辦法希望能幫助商業(yè)、辦公用房去庫存。而國家的住房租賃市場發(fā)展計劃，恰好為這些庫存提供了一條出路。
佛山7月初上報的《佛山市開展全國租賃試點加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施方案》指出，將以佛山建鑫公司為主導，通過新建、改建、收購、長期租賃庫存商業(yè)物業(yè)以及整合城中村租賃房等渠道，以不低于各區(qū)出資額購買和籌集房源，按照有關政策提供租賃服務，以滿足不同區(qū)域住房和租賃人群的需求。佛山建鑫公司計劃今年推出3000套房源，3年內推出15000套。
可以看到，新建、改建、收購、長期租賃庫存商業(yè)物業(yè)被當作是籌集住房租賃房源的重要渠道。
佛山中原戰(zhàn)略中心的有關人士認為，“商改租”有利于佛山商業(yè)用房加速去庫存，尤其是佛山當前商業(yè)、辦公用房庫存量依然過大，后續(xù)市場開發(fā)堪憂的背景下，政策可謂是“及時雨”。“商改租”還可以起到盤活空置的作用，畢竟佛山商業(yè)物業(yè)面臨過剩，市場空置率仍高居不下。
在鄧浩志看來，“商改租”對于盤活商辦物業(yè)、發(fā)展租賃業(yè)務是有幫助的，但并不利于銷售去庫存。而目前，佛山商辦物業(yè)的去庫存壓力主要來自銷售端，大部分企業(yè)都傾向于銷售回籠資金，而不是自持。“如果改建成住宅出租，回報率僅5%，并不吸引。”因此，從短期來看，住房租賃市場的發(fā)展主力還是政府或國企，長遠而言，能否吸引社會資金加入，就要看這個市場的盈利狀況能否改善。
