限購(gòu)松綁后，西海岸新區(qū)一樓盤人氣火爆。
8月起黃島、城陽(yáng)、高新區(qū)的住房限購(gòu)令“后會(huì)無(wú)期”，市南、市北、嶗山大戶型限購(gòu)政策松綁，是否導(dǎo)致成交量井噴？3天來(lái)記者走訪發(fā)現(xiàn)，市民關(guān)注政策變化、到售樓處看房的熱情被調(diào)動(dòng)起來(lái)，但受信貸從緊影響，大多數(shù)市民仍處在觀望情緒中，房地產(chǎn)交易中心人流量無(wú)明顯變化，成交仍然不溫不火。島城由于采用了漸進(jìn)的方式，對(duì)樓市的刺激效果短期內(nèi)十分有限。專家指出，主城區(qū)144平方米以上住房?jī)H有5400套左右，占比較小，影響不大；而在樓市觀望情緒下，投資客在輔城區(qū)買第三套房的激情也有限。最受傷的莫過(guò)于青漂一族，在現(xiàn)行戶籍制度下，限不限購(gòu)買房都要跨過(guò)一道障礙。
市房地產(chǎn)交易中心人流變化不大
“放開(kāi)限購(gòu)第一天，交易中心的人數(shù)沒(méi)有明顯變化呀！”市國(guó)土資源和房屋管理局法規(guī)處趙處長(zhǎng)感嘆道。8月1日上午，記者和該局幾名工作人員來(lái)到房地產(chǎn)交易中心，只見(jiàn)門前有兩名記者在采訪，不見(jiàn)市民的蹤影，走進(jìn)辦事大廳，發(fā)現(xiàn)人流量和取消限購(gòu)之前的情況差不多。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)天島城新房總共成交334套，其中，普通住宅成交310套，非普通住宅成交量?jī)H為24套；二手房方面，當(dāng)天本市成交82套，其中普通住宅成交80套。而取消限購(gòu)前一天新房成交量為530套，取消后首日成交量不升反降。
3日，市房地產(chǎn)交易中心一名工作人員介紹，“周末兩天由于銀行、稅務(wù)、公證、財(cái)政等部門輪休，而交易中心收件等窗口也休息，如果這些環(huán)節(jié)購(gòu)房者還沒(méi)有走完程序，會(huì)影響證件的辦理。”數(shù)據(jù)顯示，2日島城新房總共成交234套，其中，普通住宅成交226套，非普通住宅成交量只有可憐的8套；二手房方面，當(dāng)天本市成交48套，其中普通住宅成交47套。3日，島城新房總共成交295套，其中，普通住宅成交146套，非普通住宅成交149套；二手房方面，當(dāng)天本市僅普通住宅成交27套。從以上數(shù)據(jù)可以看出，取消限購(gòu)政策3天以來(lái)，新房日均成交量約為288套，與上月日均成交量263套相比無(wú)明顯增幅；3天內(nèi)二手房日均成交52套，比上月日均成交量73套更少。“根據(jù)二手房交易流程，理論上需要第一天掛牌、第二天網(wǎng)簽合同、第三天買賣過(guò)戶，實(shí)際上需要更長(zhǎng)周期，因此從成交上看不出取消限購(gòu)的影響。”科威不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說(shuō)。
售樓處迎看房大軍，購(gòu)房者仍觀望
3日中午12點(diǎn)多，一家房產(chǎn)電商組織的看房團(tuán)正在新業(yè)廣場(chǎng)召集網(wǎng)友，工作人員劉女士有點(diǎn)兒著急。“我們是12點(diǎn)半準(zhǔn)時(shí)發(fā)車，現(xiàn)在已經(jīng)有40多名網(wǎng)友來(lái)了，我們?nèi)コ顷?yáng)的線路只安排了一輛車，真擔(dān)心坐不下！”劉女士說(shuō)，今年以來(lái)看房車經(jīng)�？粘霭霐�(shù)座位，現(xiàn)在城陽(yáng)限購(gòu)取消了，很多市民打電話咨詢之外，去新城區(qū)看房的人明顯多了起來(lái)。“我們還得留出部分座位，提供給從城陽(yáng)上車的網(wǎng)友，只好協(xié)調(diào)多出來(lái)的網(wǎng)友到市區(qū)線路了。”
這輛看房車安排的城陽(yáng)線還包括高新區(qū)一樓盤，該樓盤的售樓處前有一汪池水，很多看房者帶著小孩與池魚(yú)嬉戲。走進(jìn)大廳，里面已被擠得水泄不通，平均一名置業(yè)顧問(wèn)得向三名看房者講解。大廳一角請(qǐng)來(lái)的蛋糕師也忙暈了頭，做好的泡芙被一撥撥市民領(lǐng)走。
熱鬧的看房場(chǎng)景并不意味著樓市回暖，很多人還是擺脫不了觀望情緒。被問(wèn)及是否打算出手買房，在市北區(qū)上班的外地籍看房者李川說(shuō)，“由于預(yù)算比較少，而城陽(yáng)的房子總價(jià)相對(duì)低一些，我也不是第一次來(lái)這條線看房了。現(xiàn)在限購(gòu)雖然取消了，但貸款利率沒(méi)有打折，如果這時(shí)候出手，恐怕以后每個(gè)月還貸壓力太大，生活質(zhì)量會(huì)直線下降。”
限購(gòu)期煤老板砸千萬(wàn)買大平層
青島這次取消限購(gòu)采取了漸進(jìn)的方式，思路非常明確。以膠州灣為參考，東部城區(qū)樓市存量相對(duì)少，只放開(kāi)144平方米以上住房；北岸新城和西海岸新區(qū)樓市壓力大，一次性放開(kāi)所有限制。房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島首席分析師鄧國(guó)華表示，利用克而瑞大數(shù)據(jù)可以看出，限購(gòu)解除對(duì)主城區(qū)的影響十分有限。
主城區(qū)大戶型住房到底有多少？數(shù)據(jù)顯示，主城區(qū)144平方米以上戶型的存量在5400套左右，其中144㎡～170㎡庫(kù)存占比較大，主要為改善型洋房等產(chǎn)品，區(qū)域價(jià)值未被認(rèn)可或者總價(jià)超出價(jià)格天花板，導(dǎo)致銷售困難。其次為200㎡～250㎡房產(chǎn)，多為大平層產(chǎn)品，目前市場(chǎng)接受度較低。400㎡～450㎡房產(chǎn)總價(jià)較高，多為臨海高端產(chǎn)品，去化周期最長(zhǎng)。購(gòu)買大戶型的客戶購(gòu)買力受限較少，主要在意區(qū)位價(jià)值和項(xiàng)目品質(zhì)，而不會(huì)在乎政策是否松綁。
“限不限購(gòu)能阻擋‘土豪’的腳步嗎？就在取消限購(gòu)前一周，我?guī)鸵粋�(gè)外地煤老板買了套市南區(qū)400多平方米的大平層，他豪擲一千多萬(wàn)，只是因?yàn)樵趧e墅里待膩了，就打算享受空蕩蕩的居住效果。”島城一家房企的副總經(jīng)理黃先生說(shuō)，他朋友把老家一個(gè)親戚的戶口遷到了青島，才規(guī)避了限購(gòu)政策。“如果晚一個(gè)星期再買，只是少了一個(gè)程序，沒(méi)什么太大的影響。”
西海岸目標(biāo)銷售30億大盤將發(fā)力
統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從2014年至今的供求情況看，城陽(yáng)區(qū)仍是排名前三名的區(qū)域，供求比為1.06，價(jià)格略漲，市場(chǎng)形勢(shì)比較平穩(wěn)。黃島區(qū)的成交則是全市第七名，銷售不暢的情況仍然存在，價(jià)格相應(yīng)小幅下滑。高新區(qū)不但供過(guò)于求比較明顯，價(jià)格也出現(xiàn)了8%的下降。整體看來(lái)，相對(duì)于以往的風(fēng)光，輔城區(qū)今年的風(fēng)頭被五市壓過(guò)，不能說(shuō)沒(méi)有限購(gòu)政策的作用。而伴隨2013年的價(jià)格上漲，對(duì)投資者的吸引力也不如以前，庫(kù)存增長(zhǎng)比較快。
“截止到7月底，黃島區(qū)庫(kù)存190萬(wàn)平方米，城陽(yáng)區(qū)庫(kù)存152萬(wàn)平方米，名列各區(qū)域的第四五位，屬于庫(kù)存比較嚴(yán)重的區(qū)域。”鄧國(guó)華說(shuō)，城陽(yáng)區(qū)屬于供需兩旺的區(qū)域，供求比較均衡，存銷情況也算安全。
8月2日，黃島一家今年目標(biāo)銷售超30億的大盤開(kāi)放樣板間，邀請(qǐng)明星坐鎮(zhèn)，引來(lái)七千名左右市民“圍觀”。“8月份黃島放開(kāi)限購(gòu)是我們?cè)缇椭赖�，現(xiàn)在很多客戶總算沒(méi)有后顧之憂了，相信我們中旬開(kāi)盤以后會(huì)大賣。”置業(yè)顧問(wèn)胡經(jīng)理充滿自信地說(shuō)。
“從目前來(lái)看，中央到地方都是以市場(chǎng)化手段調(diào)解為主，不再是行政的大棒。雖然輔城區(qū)在規(guī)劃政策方面有一定的優(yōu)勢(shì)，但是供求關(guān)系和庫(kù)存情況都不容樂(lè)觀。”鄧國(guó)華用“審慎樂(lè)觀”來(lái)表達(dá)輔城區(qū)放開(kāi)限購(gòu)后的樓市走向。
三問(wèn)青島放松限購(gòu)
1、為何不放開(kāi)90㎡～144㎡區(qū)間？
“90平方米到144平方米這個(gè)區(qū)間的房子是首改客戶的目標(biāo)，這部分客戶偏向浮山后、東李的中等面積住宅，在某種以上來(lái)說(shuō)也是剛需，沒(méi)有釋放這部分需求，不能不說(shuō)是這次放開(kāi)限購(gòu)的遺憾。”銳理數(shù)據(jù)青島公司總經(jīng)理馬光明說(shuō)，首改客戶有的想換大房，有的為方便孩子上學(xué)，都不以投資作為主要目的，不會(huì)搶剛需一族的房子，理應(yīng)受到政策的保護(hù)。
馬光明分析指出，主城區(qū)放開(kāi)144平方米以上的住房限購(gòu)政策，可以讓市區(qū)部分投資者把錢花在青島。
主城區(qū)之所以僅僅放開(kāi)144平方米以上住房，城市經(jīng)濟(jì)專家、市委黨校劉文儉教授說(shuō)，根據(jù)國(guó)家六部委的文件規(guī)定，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的普通住宅面積為120平方米，各省，自治區(qū)，直轄市還可上浮20%，于是多數(shù)城市才用144平方米作為分界線。
2、已有兩套房誰(shuí)還去黃島城陽(yáng)？
“限購(gòu)時(shí)代”島城執(zhí)行的政策可以用“限二禁三”來(lái)概括。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，“香餑餑”已經(jīng)不再像以前那么吃香了，反而一系列相關(guān)政策讓樓市風(fēng)聲鶴唳，誰(shuí)來(lái)購(gòu)買三套房成為影響樓市成交的重點(diǎn)問(wèn)題。“投資房產(chǎn)在某種意義上成了一種‘賭博’行為。如果你已經(jīng)有了兩套房，你還買得起主城區(qū)豪宅嗎？就算你看好新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿�，也買得起那邊的房子，但你會(huì)去黃島或城陽(yáng)買一套嗎？”劉文儉說(shuō)，就算黃島、城陽(yáng)的限購(gòu)政策“后會(huì)無(wú)期”，但不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等政策成為懸在房產(chǎn)投資者頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。“可能短期在成交量上會(huì)有一定的表現(xiàn)，但是長(zhǎng)期效果還要看信貸政策走向，更重要的是區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格能否有足夠的吸引力。”鄧國(guó)華說(shuō)。
3、部分青漂為何仍被“誤傷”？
無(wú)論是當(dāng)年出臺(tái)限購(gòu)政策，還是如今放松限購(gòu)，有一類剛需購(gòu)房者一直被誤傷。“我是今年四月份才被公司調(diào)回青島總部的，正月結(jié)的婚，必須買一套婚房，單位在市南區(qū)，我不可能到城陽(yáng)買一套房子。買市北、李滄的房子，又買不起豪宅，因?yàn)闆](méi)有戶口，只能找代理鉆空子，多花冤枉錢。”近期在買房的劉康明吐槽道，“為什么受傷的總是我？”
“對(duì)待這類購(gòu)房者，政策也陷入了‘兩難’。”馬光明解釋說(shuō)，像現(xiàn)在這樣有條件地放開(kāi)主城區(qū)限購(gòu)政策，來(lái)青工作不滿一年、確實(shí)打算在青島長(zhǎng)期發(fā)展的“青漂”沒(méi)有購(gòu)房資格，無(wú)疑是沉重的打擊；而如果放開(kāi)外地籍購(gòu)房限制，喜歡青島、看好青島的投資客會(huì)抬高剛需盤的房?jī)r(jià)，青漂仍然是受害者。
