進(jìn)入弱周期的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在轉(zhuǎn)型。
一方面，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)日漸飽和，歐美等市場(chǎng)正企穩(wěn)復(fù)蘇，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商把目光投向海外，且積極打造金融版圖。
另一方面， 當(dāng)主要依靠重資產(chǎn)投入的、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)方式遭遇宏觀經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，地產(chǎn)商們紛紛轉(zhuǎn)向一條“輕資產(chǎn)”的變革之路。
梳理之后發(fā)現(xiàn)，原來(lái)“輕資產(chǎn)”化之后的房地產(chǎn)公司，依然可以爆發(fā)巨大能量。典型的例子是，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商花樣年旗下的物業(yè)管理平臺(tái)公司彩生活近期登陸港股市場(chǎng)，其市值一路飆升，一度曾超越其母公司。
房地產(chǎn)企業(yè)出海之后怎么玩兒?“輕資產(chǎn)”化之后又面臨怎樣的挑戰(zhàn)?
出海房企籌劃金融布局
房企走向海外，拼接出的首先是全新的金融版圖。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在該集團(tuán)7月16日的半年工作會(huì)議上表示，要在今年三季度注冊(cè)成立萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)，且已在與一些國(guó)外金融機(jī)構(gòu)接觸，1到2年內(nèi)，萬(wàn)達(dá)在海外金融產(chǎn)業(yè)方面就會(huì)有大動(dòng)作。
王健林稱這是萬(wàn)達(dá)實(shí)現(xiàn)新的轉(zhuǎn)型的要求，也是萬(wàn)達(dá)打造的新的支柱產(chǎn)業(yè)和新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)并不是試水海外金融的第一例。2013年，萬(wàn)科就已攜手鐵獅門(mén)。盡管當(dāng)時(shí)二者是共同開(kāi)發(fā)舊金山的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但值得注意的是，鐵獅門(mén)，除了是世界一流的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商，還是世界一流的基金管理公司。
萬(wàn)科總裁郁亮曾指出，在商業(yè)地產(chǎn)、持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)上，萬(wàn)科在向鐵獅門(mén)學(xué)習(xí)基金式管理。
熱衷于并購(gòu)的復(fù)星，也在今年先后大手筆購(gòu)買(mǎi)了日本的IDERA資產(chǎn)管理公司以及葡萄牙最大的保險(xiǎn)集團(tuán)。對(duì)于復(fù)星的這一金融布局，清華大學(xué)房地產(chǎn)校友會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)王剛給予了積極的評(píng)價(jià)。他指出：“在國(guó)外，保險(xiǎn)公司是重要的長(zhǎng)期投資房地產(chǎn)的資金來(lái)源，通過(guò)這樣的手段，可以進(jìn)行長(zhǎng)周期投資。”
地產(chǎn)商出海，為什么熱衷搞金融?原因在于，海外多元的融資渠道和低成本融資方式，天然地給中國(guó)房企提供了一種金融化手段。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生介紹，在美國(guó)，開(kāi)發(fā)商在股權(quán)投資中投10%已屬難得，基本靠融資解決，股權(quán)部分占40%，債權(quán)部分由美國(guó)的企業(yè)(中資企業(yè)也可參與)進(jìn)行開(kāi)發(fā)貸招投標(biāo)，最后根據(jù)各個(gè)銀行提出的競(jìng)標(biāo)而定。競(jìng)標(biāo)的情況下，利率只有2.5%。
在這種情形下，不同于中國(guó)的地產(chǎn)公司，美國(guó)的綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商全都是輕資產(chǎn)公司。
萬(wàn)科在與鐵獅門(mén)的合作中，已經(jīng)享受到融資紅利。這個(gè)位于舊金山的豪華公寓項(xiàng)目，總投資約為6.2億美元，其中萬(wàn)科提供1.75億美元，鐵獅門(mén)提供7500萬(wàn)美元，其余部分均通過(guò)債務(wù)融資覆蓋。
綠地也以另一種方式獲得過(guò)低成本融資。
2013年，綠地收購(gòu)美國(guó)洛杉磯中心區(qū)大都會(huì)的項(xiàng)目選擇了與亨瑞集團(tuán)(全球最大的美國(guó)移民地產(chǎn)投資商)合作，后者利用夾層融資將當(dāng)?shù)劂y行的貸款利率下降到最低。據(jù)了解，綠地一期公寓項(xiàng)目的1億美元債權(quán)融資已經(jīng)完成，預(yù)計(jì)總的融資額為5億美元。
據(jù)亨瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)鄒亨瑞介紹，綠地憑借夾層融資，還可向銀行獲得更低成本的第一順位貸款。
輕資產(chǎn)的N種玩法
充分利用海外融資渠道，是房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。但輕資產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)形式遠(yuǎn)不止如此。郁亮指出，輕資產(chǎn)模式是房地產(chǎn)企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的新課題。
老大萬(wàn)科引入了小股操盤(pán)模式。也就是說(shuō)，萬(wàn)科在合作項(xiàng)目中不控股，而是通過(guò)輸出品牌和管理進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，將資產(chǎn)變“輕”。
此前，在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)，郁亮表示：“我們小股操盤(pán)就是學(xué)習(xí)鐵獅門(mén)的，鐵獅門(mén)是操盤(pán)賺錢(qián)、經(jīng)營(yíng)也賺錢(qián)。學(xué)會(huì)使用杠桿做這件事情，用盡可能少的投入來(lái)給股東創(chuàng)造更多回報(bào)。”
伴隨著小股操盤(pán)，萬(wàn)科的重點(diǎn)也逐漸轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)，執(zhí)行副總裁毛大慶將萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)模式定義為六個(gè)字，即“輕資產(chǎn)會(huì)運(yùn)營(yíng)”，在與王石探討“萬(wàn)科到底以后要發(fā)展成什么樣的公司”后，他們得到的結(jié)論是“城市綜合配套服務(wù)商”。
今年以來(lái)，萬(wàn)科出現(xiàn)高管崗位調(diào)整。針對(duì)這一現(xiàn)象，北京蘭德咨詢總裁宋延慶分析認(rèn)為，調(diào)整是必然的。他說(shuō)，萬(wàn)科原有的運(yùn)營(yíng)與管理體系雖然經(jīng)過(guò)多次優(yōu)化調(diào)整，但仍是基于住宅開(kāi)發(fā)、重資產(chǎn)而形成的，既然要轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，那么運(yùn)營(yíng)與管理體系就要服務(wù)于新的戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)模式、新的產(chǎn)業(yè)鏈布局、新的管理架構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)。
以社區(qū)增值服務(wù)為盈利模式的彩生活則提供了另一種思路和成功樣本。
今年6月30日，房企花樣年物業(yè)管理公司彩生活正式在港交所主板上市，成為首家物業(yè)管理類上市公司。
它給投資者講的故事是：彩生活是一個(gè)“社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”，思路是把傳統(tǒng)的物業(yè)公司通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)基因重組，將實(shí)體社區(qū)變成基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。
這套邏輯顯然把中了市場(chǎng)脈搏。上市不到1個(gè)月內(nèi)，彩生活的市值一度超過(guò)其母公司花樣年。
花樣年總裁潘軍曾直言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下半場(chǎng)，拼的是多元盈利模式和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力。 他表示，未來(lái)彩生活收入不會(huì)主要依靠物業(yè)服務(wù)，增值服務(wù)會(huì)成為利潤(rùn)的主要來(lái)源，該項(xiàng)服務(wù)的毛利率會(huì)高達(dá)98%以上。
金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克也指出，原來(lái)開(kāi)發(fā)商側(cè)重點(diǎn)大多在于住宅項(xiàng)目，物業(yè)管理沒(méi)有受到重視，也未在這一領(lǐng)域取得成功;而事實(shí)上，住宅項(xiàng)目所涉甚廣，衣食住行，養(yǎng)老等等，尤其是針對(duì)解決老年人的孤獨(dú)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商可以考慮提供娛樂(lè)休閑方式，未來(lái)可挖掘空間很大。
這一思路的本質(zhì)是平臺(tái)化，即以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為中心，向產(chǎn)業(yè)鏈上下游拓展。地產(chǎn)商搭建互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的一個(gè)突破口是社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，而在社區(qū)服務(wù)之外，還有養(yǎng)老、文化旅游等多個(gè)領(lǐng)域。保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ) 保利新茉莉公館)董事長(zhǎng)宋廣菊指出，保利已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)物業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域。
重視運(yùn)營(yíng)，轉(zhuǎn)向社區(qū)，這些趨勢(shì)將使得傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)僅靠賣(mài)房子贏利的模式，擴(kuò)展為由銷售收入、運(yùn)營(yíng)收入和服務(wù)傭金三駕馬車?yán)瓌?dòng)。
伴隨盈利模式轉(zhuǎn)變的，還有與之配套的房企制度變革。
去年以來(lái)，從造訪互聯(lián)網(wǎng)龍頭阿里、騰訊，再到互聯(lián)網(wǎng)顛覆傳統(tǒng)手機(jī)行業(yè)的小米，郁亮在積極學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維。
這一番大張旗鼓的拜訪和學(xué)習(xí)過(guò)后，萬(wàn)科推出事業(yè)合伙人制度。具體而言是跟投機(jī)制和員工持股。其中，跟投機(jī)制是指除部分特殊項(xiàng)目以外，原則上要求項(xiàng)目所在一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員必須跟隨公司一起投資。
萬(wàn)科董秘譚華杰曾指出，在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)下，錢(qián)不再重要，但人變得格外重要，這一制度的推行正是為了更好地留住人才。
無(wú)獨(dú)有偶，復(fù)星同樣提出了事業(yè)合伙人制和跟投機(jī)制，復(fù)星地產(chǎn)總裁徐曉亮稱：“這能使得投資團(tuán)隊(duì)與股東利益一致，推動(dòng)投資平臺(tái)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。”
