原標題：3.8萬億“欠稅門”背后：房企或多獲利15%
央視報道房企拖欠3.8萬億土地增值稅，引發(fā)熱議。昨日，以華遠地產董事長任志強為首的不少開發(fā)商直指，不存在逃稅、避稅和拖欠的可能。南都記者昨日采訪數(shù)家“榜上有名”的大型房企，均得到回復稱，企業(yè)“按照國家要求履行納稅義務”，企業(yè)“欠繳”不正確，只是等達到繳清條件時再支付。萬科有關負責人告訴南都記者，報表里列出這一項“應交土地增值稅”，是告訴投資者有這筆資金要交給地稅。
德勤華永會計事務所有限公司廣州分所副總監(jiān)陳建峰告訴南都記者，各地地稅有不同規(guī)定，加上市場波動，導致每個項目清算的“時間差”不一。也就是說房企的現(xiàn)金流可從中微妙調整。房地產專家謝逸楓告訴南都記者，如土地增值稅從嚴清算，會導致房企利潤減少15%-20%。
房企齊稱未欠繳
央視報道綜合房企年報及稅務部門統(tǒng)計稱，29家房地產上市公司截至2012年12月31日，應交未交土地增值稅總額已經高達640億元。
這筆應交未交的土增稅，究竟是“欠繳”，還是合法流程？
華遠地產董事長任志強稱，土地增值稅是按項目所在地政府規(guī)定的比例在預售時先預繳，隨后如項目清盤或者銷售率達85%等，按原房企預繳的比例多退少補。故不存在逃稅、避稅和拖欠的可能。
多家涉事房企，包括萬科、金地、招商地產等昨日也回應稱，不存在“欠繳”。根據(jù)規(guī)定，房地產項目要達到清算條件才需繳清土地增值稅。在此之前，按照會計上配比和謹慎性原則，企業(yè)對尚未到達清算條件的項目進行土地增值稅預提撥備。萬科和金地集團均表示，會計上的“預提”并不是企業(yè)的“現(xiàn)時納稅義務”。
廣東省地方稅務局有關負責人昨日也向南都記者表示，把應交未交的土地增值稅說成“欠繳”是不合適的，“土地增值稅這個稅種計算本身確實復雜，要等項目開發(fā)完了后根據(jù)銷售成本等按比例核算，才能算增值利益。”
中原地產研究部總監(jiān)張大偉分析認為，土地增值稅是按項目所在地政府規(guī)定的比例在預售時先預繳的稅種，在項目清算中，多退少補。所以房企在目前的規(guī)則下，的確不存在偷稅漏稅，只是按照正常的合理延遲繳納稅費。
值得反思的是，所謂等滿足清算條件后再交付，有沒有開發(fā)商在借故拖延？
經濟學者、北京市政協(xié)委員馬光遠就站出來炮轟任志強“裝傻”，稱土地增值稅很少按規(guī)定匯算清繳，從而造成了實際的偷逃和拖欠稅款。“我們給制造業(yè)減稅和免稅那么吝嗇，但在土地增值稅問題上，事實上等于給開發(fā)商大幅度免稅和減稅，這是非常令人匪夷所思的。”
“大量房企只是按照一個很小的1%的比例預繳，然后不管項目賺多少錢，都很少進行匯算清繳，從而造成了稅收的大面積流失。”馬光遠介紹，目前土地增值稅一方面各地預繳率特別低，而且，很少按照規(guī)定進行匯算清繳，事實上使得實繳遠遠低于應繳，這不是自己逃也是和地方一起違法逃稅。
“閑錢”惠及資金鏈
南都記者采訪發(fā)現(xiàn)，一方面土地增值稅按項目進度分階段收繳，存在“時間差”，另一方面，房企的現(xiàn)金流可從中微妙調整。
在行業(yè)普遍“現(xiàn)金為王”之際，盡可能留著這筆“閑錢”，可能有益于維護開發(fā)商寶貴的資金鏈。
“這筆錢遲早是要交出去的，只是暫時留存在公司，等項目清算條件達到了，就有地方公司上繳到地稅部門。”萬科有關負責人如是向南都記者介紹流程。而根據(jù)規(guī)定，財務報表里必須列出這一項“應交土地增值稅”，目的是告訴投資者有這筆資金要交出去給地稅。
不可否認的是，這筆錢留在房企的金庫里，背后有著巨大的利益。開發(fā)商可利用繳稅時間差賺到大量閑錢。舉例而言，SO H O截至去年底應交而未交土增稅64億元，把這筆錢存入銀行，一年有達1.8億元的利息。
國泰君安證券房地產分析師李品科也表示，這對現(xiàn)金流量表有影響，但程度有限。他舉例說，從行業(yè)平均水平來看，目前新項目的預繳平均比率為2%-5%，與實際清算的比例相差不大。另外不是全部計提會同時需清算，達到清算條件才需要清算，且所得稅還有25%的抵扣。
一位行業(yè)人士也告訴南都記者，目前，房地產行業(yè)的毛利率總體呈下降趨勢，因此預計預繳和最后清算差距會越來越小。
從嚴征收將減房企利潤
引人關注的是，如后續(xù)政策收緊土地增值稅，是否有望抑制炒地，進而抑制房價？
中山大學嶺南學院財稅系主任林江在接受南都記者采訪時表示，從長遠來看，房地產稅收將逐步挑起地方財稅的“大梁”，為地方發(fā)展經濟補充有效的“血源”。而稅收制度的完善，對財富分配調節(jié)功能的強化，都將有利于房價回歸理性和平穩(wěn)。
“如果嚴格土地增值稅征收，會對公司產生影響，尤以毛利率高的公司影響會大些。”李品科分析，土地增值稅實行四級超額累計稅率，也就是說利潤率越高，要繳納的增值稅也越多，所以說，毛利率高的公司受影響會相對大一些。
也就是說，普通住宅項目開發(fā)利潤較小，在經過稅務安排后，普通預繳的1%-2%的土地增值稅基本可以覆蓋實際稅務成本，而影響最大的是高價房的開發(fā)商和豪宅開發(fā)商。
房地產專家謝逸楓告訴南都記者，如土地增值稅從嚴清算，按四級累進制，會導致房企利潤減少15%-20%。但通知從未嚴格執(zhí)行，因恐傷及房企拿地的積極性，加之地方政府執(zhí)行不到位及稅的復雜性，最后結果都是不了了之。目前，毛利率在28%以下不用交土增稅，因此低毛利公司基本不受影響。
[鏈接]房價暴漲下的土地增值稅
南都記者查閱關于土地增值稅的官方資料發(fā)現(xiàn)，該稅種涉及三個基本概念，一是預繳，按項目所在地政府規(guī)定的比例在預售時先預繳，屬于實際的提前現(xiàn)金流出。國泰君安證券指出，從行業(yè)看，過去預繳比例一般為銷售額的1%-3%，目前基本在2%-5%。
二是預提，體現(xiàn)在利潤表，上市公司普遍充分計提土增稅，2008-2012年地產板塊上市公司計提的土增稅率平均為5.7%左右。
三是清算，各地清算條件有所不同，如項目清盤或者銷售率達85%等，政府原則上需要根據(jù)原房企預繳的比例進行多退少補。
根據(jù)稅法規(guī)定，在土地增值稅的收繳中，按房地產項目的進度與完成的條件才具備清繳條件。一是項目全部竣工、完成銷售至少85%。二是整體轉讓未竣工決算項目。三是直接轉讓土地使用權。四是地方稅務局在完成當年指標后，基本是不會對所有項目匯算清繳。五是按稅法規(guī)定，未達到清算條件時，可以不交，并不違背稅法，也非拖欠。
從財務報表上來看，隨著土地增值稅的一系列進程推進，房企的資金狀況都在隨之發(fā)生變化。國泰君安分析，首先，在項目銷售預繳土地增值稅時，房企的現(xiàn)金減少，同時資產負債表其他流動資產項增加。其次，項目結算時，根據(jù)實際增值額計算應交土地增值稅，同時在抵減預繳金額后計入其他流動負債或其他應付款等。最后，土地增值稅清算時，如需補交，則再支付一筆土地增值稅，現(xiàn)金流出，同時其他流動負債相應減少。
在房價持續(xù)暴漲的背景下，導致土地增值稅的預征與清盤結算差距比較大，因此出現(xiàn)了大量的代征稅費延遲。業(yè)內預測，后續(xù)可能會分階段、節(jié)點調整這個征收辦法。
