雖然一季度房企的銷售情況和凈利潤均呈向好態(tài)勢，但在各地樓市調(diào)控政策陸續(xù)落地的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績猛增將難以持續(xù)。
4月29日，一位購房人站在朗潤園的銷控板前。據(jù)開發(fā)商介紹，朗潤園此次開盤的認購率約八成。
4月28日，當(dāng)代MOMA· 歷峰開盤、金第萬科·朗潤園開盤……相對于4月上半月的沉寂，京城樓市在“五一”假期前夕開始迎來一波放量小高峰。在限價令的調(diào)控之下，部分房企開始“搶跑”了。
4月下旬取證樓盤驟增
北京市住建委網(wǎng)站顯示，4月下旬，全市共有9個樓盤取得預(yù)售證，新增住宅供應(yīng)3308套，遠遠超過中上旬。4月中上旬20天，全市僅有望京金茂府、中建紅杉溪谷等4個樓盤取證，可售住宅套數(shù)為1239套。從新增可售期房住宅套數(shù)看，4月下旬比4月中上旬之和還增加了167%。
對近期取證項目的增加，北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認為，4月前期供應(yīng)的減少主要是在限價影響下，多數(shù)開發(fā)商進入觀望；而從近期市場觀察，這種觀望將在5月逐漸減少。
萬科和方興在4月都有不止一個項目取證。萬科旗下有朗潤園和新里程分別取證開盤，方興旗下也有望京金茂府和亞奧·金茂悅兩個項目入市。
值得關(guān)注的則是，從有取證價格記錄樓盤來看，北京細則落地后的預(yù)售價格均低于此前取證價格。
入市樓盤價格平穩(wěn)
4月29日，亞奧·金茂悅B2-5和B2-8兩棟樓取得預(yù)售證，擬售均價分別為34234元/平米和36281元/平米。去年11月，該項目B2-1號樓取證，預(yù)售價格35999元/平米。從公示的預(yù)售價格看，和去年相比，亞奧·金茂悅房價整體處于持平狀態(tài)。
在樓市持續(xù)調(diào)控的背景下，今年北京明確了限價政策：新盤取得預(yù)售資格的報價，不能明顯高于該樓盤此前的成交價格，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格。
從實際取證情況看，新盤取證總體要遵循這兩條紅線。在近期取證的樓盤中，諸如亞奧·金茂悅、華業(yè)東方玫瑰等本次取證價，都低于前一期成交價。豐臺郭公莊區(qū)域的純新盤北京方向，住宅取證均價在36800元/平米，和同一區(qū)域樓盤價格持平。今年年初，萬科在郭公莊的萬科藍取證，兩棟樓的預(yù)售價格都在36000元/平米以上。
此外，個別樓盤新取證價格和前期成交價格相比略有上揚，但幅度都不大。有機構(gòu)分析人士表示，在“限價”要求下，開發(fā)商要取證入市，就要接受這一條件，而不能觸碰這一紅線。
探因
業(yè)績壓力下加速推盤
對于當(dāng)下房企“搶跑”，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，臨近年中，房企為了沖上半年業(yè)績，推盤量會有所增加，五月上市樓盤也會增多。
例如方興地產(chǎn)，4月早些時候公布的3月業(yè)績顯示，3月房地產(chǎn)銷售額6.48億元，環(huán)比下降接近67%。當(dāng)時就有分析人士將這一業(yè)績下滑與北京等地項目預(yù)售證難拿聯(lián)系在一起。預(yù)售證能否順利取得，也將關(guān)乎方興地產(chǎn)上半年乃至全年銷售業(yè)績。
對于諸如萬科、華業(yè)等上市房企來說，同樣面臨著業(yè)績上的壓力。據(jù)華業(yè)地產(chǎn)人士介紹，在此次取證之前，東方玫瑰項目前期房源已經(jīng)基本售罄。
不過和業(yè)績壓力同步的，還有市場需求的支撐。包括朗潤園、亞奧·金茂悅、華業(yè)東方玫瑰等項目，都有可觀需求的支撐。朗潤園、亞奧·金茂悅此次參與搖號的買房人都超過1400組，遠超過同期房源套數(shù)。
一家知名房企營銷負責(zé)人對記者表示，在調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了兩三年之后，市場上已經(jīng)是剛性需求占據(jù)主導(dǎo)地位。這部分需求是很難抑制住的。
世聯(lián)地產(chǎn)在日前發(fā)布一季度報告也分析認為，包括一部分改善型需求在內(nèi)，剛性需求量在當(dāng)下仍較為可觀，在調(diào)控中的“抗藥性”較強。
動向
房企“搶跑”步調(diào)不一
記者注意到，在近期取證的樓盤中，雖然不少房企都過了“限價”關(guān)，成功取證入市，但步調(diào)并不一致。
同樣面對“限價”，有的樓盤原來是報價高、開盤價有優(yōu)惠，現(xiàn)在是報什么價開什么價；有的樓盤是通過精裝拆分，以毛坯房價格“報價”，實際售房時，根據(jù)戶型大小，加上不同的精裝修價格；有的樓盤“低價”取得預(yù)售證的是區(qū)位稍次的樓座，還已經(jīng)和有關(guān)合作商談好團購，而正常推售的樓棟并未取得預(yù)售證。
而在取得預(yù)售證后，有的樓盤已經(jīng)迅速搖號選房，有的樓盤并未在第一時間開盤，諸如豐臺、通州等區(qū)域個別新取證樓盤，都還沒有推出新房源。業(yè)內(nèi)人士分析，這一方面可能和具體項目蓄客不足有關(guān)，另一方面開發(fā)商可能在觀望具體推盤時機，最終開盤價格和優(yōu)惠辦法還是待定。
在東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬看來，目前開發(fā)商拿證還處于與政府部門博弈的階段，“搶跑”的房企不是那么多。而隨著時間的推移，一部分企業(yè)扛不住，或?qū)⒔邮苷块T的指導(dǎo)價，取證入市。
珍惜“房票” 買房人不跟風(fēng)
4月28日晚和4月29日上午，位于大興舊宮的金第萬科·朗潤園進行了開盤選房。此次，朗潤園共推出4棟樓544套房。根據(jù)記者從售樓處了解，參加搖號的買房人超過1500組。
而在4月29日上午10點多選房結(jié)束后，記者從售樓處銷控板上看到，大約還有近百套房源沒有售出。一位買房人告訴記者，自己選房順序在500多號，但看上的房子都已經(jīng)被選中了，這次就打算棄購了。
記者還注意到，在剩余房源中，80多平米的兩居占據(jù)多數(shù)。100平米出頭的三居認購率高于兩居。一位售樓員告訴記者，這也反映出在限購限貸等條件下，剛需買房人更多地希望一步到位。
根據(jù)4月底世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的購房者信心報告，在北京，明確表示未來半年不適合購房的比例達到48.4%，達到兩年來的一個峰值。而認為適合購房的比例從去年四季度的23.5%降到一季度的15.2%。（張旭）
