“誰不接受價格指導(dǎo)就不發(fā)證”的嚴辭讓許多人對“京版國五條”新政充滿了期待，從3月30日“京版國五條”落地到現(xiàn)在已經(jīng)正好滿月，盡管新政對成交量產(chǎn)生了巨大沖擊，但是房價卻依然堅挺，不少項目漲價依舊。
“誰不接受價格指導(dǎo)就不發(fā)證”的嚴辭讓許多人對“京版國五條”新政充滿了期待，從3月30日“京版國五條”落地到現(xiàn)在已經(jīng)正好滿月，但是我們從市場上看到的是，盡管新政對成交量產(chǎn)生了巨大沖擊，但是房價卻依然堅挺，不少項目漲價依舊，如中建地產(chǎn)開發(fā)的中建國際城和中建國際港兩項目漲價幅度甚至達到了50%。 【多地“國五條”落空：僅北京征收住房20%個稅】
成交量腰斬
二手房交易征收20%的差額所得稅曾被許多樂觀人士估計成將對新房市場是一個利好消息，但是新政一個月之后，懷著這樣想法的項目卻落空了。
據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月北京新建住宅簽約套數(shù)為8280套，環(huán)比下調(diào)幅度為57.3%。
對于市場成交量的腰斬，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，主要是受到了供應(yīng)急劇下滑的影響。她進一步解釋道，受新政影響4月商品住宅供應(yīng)一反常態(tài)，出現(xiàn)大幅下滑。供應(yīng)量達到2011年限購?fù)诘淖畹椭怠Ｒ环矫�，是受價格管制的影響，部分樓盤無法按計劃入市。另一方面，當(dāng)前房企的漲價意愿仍然較強，存在博弈心態(tài)。短期可能會堅守價格保持觀望，但在資金和銷售進度的壓力下，也會調(diào)整價格逐步入市。隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，預(yù)計5月上旬市場供應(yīng)或會出現(xiàn)小幅增長，但較難出現(xiàn)集中釋放，低量供應(yīng)依舊持續(xù)。
北京商報記者從北京市住建委網(wǎng)站獲悉，4月新增商品住宅期房項目13個，僅4月25日-27日三天就集中供應(yīng)5個項目，占到全月供應(yīng)的一半。截至4月27日，總供應(yīng)量3119套，較3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。4月新增項目中除了別墅項目紅杉溪谷嘉園、龍景灣與高端大戶型項目望京金茂府外，大部分項目價位集中在2萬元以下的剛需樓盤。截至目前，2013年新增商品住宅期房項目34個，總供應(yīng)9737套，比去年同期下降17.6%。
由于供應(yīng)不足，北京市新建住宅存量一直維持在低水平。截至4月27日，商品住宅庫存為63074套，比去年底共減少超過1.8萬套。
漲價依然存在
“我們下期的價格將在2.2萬-2.4萬元/平方米。”時隔兩年后即將再次開盤的中建國際港項目，比當(dāng)初一期的價格1.8萬元/平方米高出了近6000元/平方米。日前北京商報記者來到了位于大興黃村的中建國際港項目獲得了這樣的信息。
當(dāng)北京商報記者提出這樣的價格能否拿到預(yù)售證的疑問時，該項目的銷售人員向記者解釋道，當(dāng)初項目一期開盤時的價格只有1.8萬元/平方米，拿地時候的價格是1.1萬元/平方米，基本上就是“虧本”開的盤，當(dāng)時只是開了兩棟樓，現(xiàn)在周邊的房價全漲到2萬元/平方米左右。
北京商報記者了解到，中建地產(chǎn)在北京的中建紅杉溪谷和中建國際城兩個項目也存在著這樣的現(xiàn)象，高價拿地后遲遲不開盤，坐等價格上漲。不久前位于順義的中建國際城開盤，價格從去年9月的1.3萬元/平方米飆升到了現(xiàn)在的1.9萬元/平方米，漲價幅度達到了50%。
昨日上午位于亞奧區(qū)域由央企開發(fā)的某著名項目舉行了小規(guī)模開盤活動，銷售人員向北京商報記者透露，100多套房子已經(jīng)全部被預(yù)訂了，價格接近4萬元/平方米，而去年該項目的成交價在3.1萬-3.3萬元/平方米。而該項目的一位負責(zé)人卻向北京商報記者表示，因為還沒有正式簽約，只是讓排號客戶選房，因此最終的價格還未確定，銷售人員提供的數(shù)據(jù)并不準(zhǔn)確。但是她同時向北京商報記者表示，這次推出的有樓王產(chǎn)品，因此價格可能會出現(xiàn)一定的上漲。
“我們的項目剛剛開的6號樓和10號樓價格在2.5萬元/平方米。”K2玉蘭灣的銷售人員介紹道，而此前該項目去年銷售的價格僅為2.2萬元/平方米。
“現(xiàn)在樓市供應(yīng)不足，盡管項目拿證受阻，但是真正能降價的基本不存在，有些項目開始轉(zhuǎn)為精裝或是提高裝修標(biāo)準(zhǔn)來達到變相漲價的目的。”一位業(yè)內(nèi)人士向北京商報記者表示。
供應(yīng)持續(xù)縮水
相比去年同期的供應(yīng)放量，即將到來的5月樓市供應(yīng)明顯縮水。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月預(yù)計北京僅有23個項目開盤入市，且目前多數(shù)項目尚未制定開盤價。
作為樓市傳統(tǒng)銷售節(jié)點，5月對于房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售業(yè)績至關(guān)重要。去年5月，北京樓市共有33個項目開盤銷售，開盤項目數(shù)量創(chuàng)自2011年11月以來的月度新高，而相比去年同期的供應(yīng)放量，即將到來的5月樓市供應(yīng)明顯縮水。統(tǒng)計顯示，5月北京僅有23個項目預(yù)計開盤入市，其中包括京投萬科·西華府等在內(nèi)的7個純新盤，以及包括金地格林格林、中國水電·云立方等16個老項目后期。從定價策略來看，目前多數(shù)項目尚未制定開盤價，而部分之前已經(jīng)公布擬售價格高于前期售價的項目，近日銷售人員也多統(tǒng)一口徑為待定。
事實上，隨著北京“新國五條”細則落地，開發(fā)商需要重新摸底客戶情況、調(diào)整樓盤的價格體系，樓市供應(yīng)在4月已經(jīng)出現(xiàn)回落。
4月二手房創(chuàng)兩年來成交新低
北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)合計僅5212套，這一成交量是最近15個月來最低的，相比3月下調(diào)了88.1%。在3月創(chuàng)造歷史最高月網(wǎng)簽43780套后，北京二手房市場明顯進入了低谷。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在市場超過90%的交易都是滿五年惟一房源，個別涉及個稅的房源稅費都是買賣雙方協(xié)調(diào)，解決辦法以賣方下調(diào)部分房價、買方支付個稅為主流。也就是說市場實際交易中，買賣雙方繳納個稅各占一半的比例。而且買方會考慮綜合支出，購買有個稅房源的總支出不會超過無個稅房源。
目前市場掛牌房源中，涉及個稅的房源均價相比同類型房源要低3%-5%左右。而且從議價空間看，有個稅的房源議價空間明顯超過無個稅房源。涉?zhèn)�稅房源均價已經(jīng)逐漸出現(xiàn)了下滑。
