上海第二批租賃住宅用地的成功出讓，又一次掀起了土地市場(chǎng)的高潮。
9月13日，上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司以近17億元、零溢價(jià)率一口“吞下”了上海推出的第二批共計(jì)4幅租賃住宅用地，建筑面積共計(jì)21.84萬(wàn)平方米。
事實(shí)上，早從8月的最后一周起，短短3天之內(nèi)上海6幅純住宅用地的成功出讓，就正式開(kāi)始了滬上新一輪的土地供應(yīng)高峰。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月上海計(jì)劃出讓20幅經(jīng)營(yíng)性用地，包括13幅住宅用地和7幅商業(yè)用地，總起始價(jià)約248億元，總規(guī)劃體量達(dá)到近206萬(wàn)平方米。而住宅用地中更是包括3幅動(dòng)遷安置房用地和4幅租賃住房用地。
在經(jīng)歷6月、7月的長(zhǎng)時(shí)間空窗之后，9月上海土地市場(chǎng)重新“開(kāi)閘”。而在供應(yīng)增量的背后頻繁的低溢價(jià)率成交和大房企拿地，也在逐漸扭轉(zhuǎn)著上海土地市場(chǎng)一直以來(lái)炙手可熱的狀態(tài)。初秋涼爽的微風(fēng)，正吹進(jìn)滬上土地市場(chǎng)的每一個(gè)角落。
供應(yīng)爆發(fā)，低溢價(jià)成常態(tài)
如今，在上海土地市場(chǎng)中，早已看不到房企的“瘋狂”舉牌和頻繁加價(jià)，掛牌價(jià)格的準(zhǔn)確把關(guān)，以及“招掛復(fù)合”的拿地制度成為了推動(dòng)市場(chǎng)走向冷靜的關(guān)鍵因素。9月上海土地市場(chǎng)“開(kāi)閘”，儼然一幅新的景象。
金九的前半程還未結(jié)束，上海已經(jīng)拍出了15幅土地。與以往不同的是，住宅用地被大房企以低溢價(jià)成交獲取成了9月上海土地市場(chǎng)的常見(jiàn)現(xiàn)象。
例如，9月12日上海土地交易市場(chǎng)公示保利以5.93億元的價(jià)格獲得臨港奉賢園區(qū)二期04FX-0002單元B0801地塊，溢價(jià)率僅0.34%，成交樓面單價(jià)為8242元/平方米。
據(jù)悉，目前臨港奉賢產(chǎn)業(yè)園區(qū)已有綠城、碧桂園等大牌房企入駐，其中綠城擁有21萬(wàn)平方米住宅商業(yè)項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)。而就在保利新獲取土地的旁邊，碧桂園在2016年年底曾獲取2幅住宅用地，成交樓面單價(jià)均低于9000元/平方米。以此為對(duì)標(biāo)，保利所拿下的土地價(jià)格基本與去年持平，由此可見(jiàn)上海的土地價(jià)格綜合各方面因素影響，正保持著相對(duì)穩(wěn)定跟的狀態(tài)。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，隨著土地開(kāi)閘，很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)拿地的大房企開(kāi)始有所動(dòng)作，今年銷售業(yè)績(jī)完成良好的企業(yè)，也需要開(kāi)始補(bǔ)充土地庫(kù)存。尤其是上海今年前8個(gè)月住宅用地供應(yīng)非常少，如今“開(kāi)閘”，符合條件的企業(yè)“掃貨”已是必然。另一方面，當(dāng)前土地的起拍價(jià)格相對(duì)有所提高，頂在企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)盈利的頸部，加上參與房企數(shù)量減少，所以零溢價(jià)、低溢價(jià)率成交成了普遍現(xiàn)象。這樣不僅能穩(wěn)定土地價(jià)格，保證地價(jià)不出現(xiàn)較大落差，同時(shí)又能通過(guò)平抑溢價(jià)水平穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。
保利、碧桂園、萬(wàn)科、華潤(rùn)，列舉9月在上海獲取土地的企業(yè)名單，不難發(fā)現(xiàn)規(guī)模大的品牌房企成了最大贏家。尤其是住宅用地，全部花落大房企手中。
上海某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“任何一家想要留在上海的企業(yè)，無(wú)論什么時(shí)候都會(huì)關(guān)注上海的土地市場(chǎng)。但是隨著拿地方式的轉(zhuǎn)變，大多數(shù)中小房企拿地的難度大幅提升。相反開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、資金充沛、實(shí)力雄厚的國(guó)企、央企等大房企在新的游戲規(guī)則下更有優(yōu)勢(shì)。”
自今年5月，上海部分土地開(kāi)始采用招標(biāo)掛牌復(fù)合式出讓的方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要通過(guò)評(píng)分環(huán)節(jié)篩選資格，具體由評(píng)標(biāo)小組按照招標(biāo)出讓文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)分，并根據(jù)評(píng)分結(jié)果，由評(píng)標(biāo)小組確定排名順序前3位的投標(biāo)人為入圍競(jìng)標(biāo)人，最終按照綜合條件最佳者得的原則確定中標(biāo)人。
融信中國(guó)董事副總裁，第二事業(yè)部總裁林峻嶺曾在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示：“上海新推行的土拍拿地政策被業(yè)內(nèi)外普遍認(rèn)為是防止地王出現(xiàn)的應(yīng)激性手段。但是在我們看來(lái)，這種政策也體現(xiàn)了‘市場(chǎng)化配置與政府調(diào)控’相結(jié)合的目的。”
“上海作為國(guó)際大都市，房地產(chǎn)發(fā)展的能級(jí)和水平都應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、水準(zhǔn)和城市建設(shè)能力，都提出了更高的要求�？梢哉f(shuō)，即便是沒(méi)有此類政策的出臺(tái)，一般的開(kāi)發(fā)企業(yè)也很難進(jìn)入上海了。而對(duì)于想在上海深耕的企業(yè)而言，全面提高開(kāi)發(fā)綜合能力、運(yùn)營(yíng)管控實(shí)力是必須要做的事情。”林峻嶺表示。
值得關(guān)注的是，上海的招標(biāo)掛牌復(fù)合式出讓評(píng)分內(nèi)容中，“受讓管理”占有45分高分。其中，自2017年5月1日起，在上海地區(qū)受讓商品住宅地塊（包括含綜合用地地塊）每受讓土地增加一幅就會(huì)減去15分，而受讓土地達(dá)到3幅及以上（包括聯(lián)合受讓）此項(xiàng)評(píng)分就將計(jì)以0分。
上述相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將受讓情況計(jì)入評(píng)分內(nèi)容，可以防止個(gè)別符合條件的房企多次拿地的情況。這一部分的分值計(jì)入能夠給更多符合要求的企業(yè)增加拿地的機(jī)會(huì)，同時(shí)又能限制拿過(guò)土地的企業(yè)頻繁拿地。
上海地市格局大變
隨著上海土地市場(chǎng)回歸冷靜，土地價(jià)格穩(wěn)定、低溢價(jià)率成交也逐漸成為市場(chǎng)常態(tài)。再加上租賃土地頻繁活躍于公開(kāi)市場(chǎng)，上海土地市場(chǎng)的格局正在潛移默化中發(fā)生改變。
在9月計(jì)劃出讓的20幅土地中，4幅租賃住宅用地最引人關(guān)注。盡管這已經(jīng)不是上海第一次出讓租賃地塊，但這4幅地段較好的“熱土”花落誰(shuí)家始終是業(yè)內(nèi)熱議的焦點(diǎn)。
最終，此次出讓的浦東新區(qū)北蔡社區(qū)Z000501單元03-02、03-03地塊、長(zhǎng)寧區(qū)古北社區(qū)W040502單元E1-10地塊、浦東新區(qū)南碼頭街道濱江單元06-05地塊、徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)196a-08地塊均被上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司以零溢價(jià)率競(jìng)得。
而地理位置上看，這4幅地塊均位于內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間，甚至鄰近內(nèi)環(huán)線，雖然其中有3幅地的建筑面積低于5萬(wàn)平方米，但都屬于上海中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，且周邊房?jī)r(jià)較高。
林峻嶺稱，從7月上海首次底價(jià)成交的兩幅“只租不售”地塊來(lái)看，租賃住房將成為上海住房供應(yīng)體系中的重要一環(huán)，以改變“重買賣輕租賃”的市場(chǎng)格局。同時(shí)落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。購(gòu)租并舉的住房制度，是房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的途徑之一，相信將是上海乃至全國(guó)范圍內(nèi)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的核心政策指引。
另一方面，上海9月的土地出讓中，針對(duì)地塊的出讓要求更加細(xì)節(jié)化，規(guī)劃發(fā)展的指向性也更加明確。以中國(guó)核建29.5億元競(jìng)得的青浦區(qū)西虹橋徐民路南側(cè)19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地塊為例，該地塊的出讓條件就相對(duì)嚴(yán)苛，要求中小套戶型面積達(dá)到80%，自持面積要求達(dá)到25%，并將區(qū)域功能定位為“核產(chǎn)業(yè)”科創(chuàng)園，引入核關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，要求競(jìng)買人是央企總部或其控制的上市公司，這樣一來(lái)就擋住相當(dāng)部分開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)。
盧文曦稱，上述土地由于出讓條件中帶有較高準(zhǔn)入門檻，并要求引入核關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，基本把傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都排除在外，最后被中國(guó)核建拿下并不意外。而這也說(shuō)明，上海在部分土地的出讓上指向性愈發(fā)明確，這樣做雖然會(huì)使部分企業(yè)失去對(duì)有特殊規(guī)劃地塊的競(jìng)爭(zhēng)力，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看更有利于城市建設(shè)的規(guī)劃發(fā)展，因此這種趨勢(shì)應(yīng)該還會(huì)延續(xù)。
除此之外，收并購(gòu)市場(chǎng)與和公開(kāi)市場(chǎng)同樣熱鬧。不少房企表示，在關(guān)注公開(kāi)市場(chǎng)的同時(shí)，很多房企都選擇將目光投向收并購(gòu)市場(chǎng)，雙管齊下。
例如，近期泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，泰禾集團(tuán)下屬全資子公司福州泰禾鴻運(yùn)置業(yè)有限公司通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所平臺(tái)，以8.6億成功競(jìng)得上海張江（集團(tuán)）有限公司及上海周康房地產(chǎn)有限公司所持有的上海金閔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司60%股權(quán)，加上此前以4.5億受讓上海巨龍房地產(chǎn)有限公司所持有的上海金閔40%股權(quán)，泰禾合計(jì)以13.1億元的總代價(jià)獲得金閔房產(chǎn)100%股權(quán)。
受讓完成后，泰禾集團(tuán)將取得金閔房產(chǎn)所持有的位于上海市奉賢區(qū)大學(xué)城中心區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)，而該地塊也將成為泰禾繼新江灣城與信達(dá)合作的“上海院子”和位于長(zhǎng)興島布局的“大城小院”之后在上海布局的第三個(gè)項(xiàng)目。
