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房企多元化“知易行難” 只有物管業(yè)績相對較好

/ by 21世紀經(jīng)濟報道 瀏覽次數(shù):

  物管業(yè)績普遍增長

  由于與傳統(tǒng)業(yè)務關聯(lián)度較高,專注后居住階段服務的物管業(yè)務,是房企最早布局的領域之一。從上半年的業(yè)績來看,這部分業(yè)務的增長相對較好。

  中海旗下的中海物業(yè)于2015年10月在香港聯(lián)交所上市,是較早分拆上市的物業(yè)公司之一。今年上半年,中海物業(yè)實現(xiàn)收入13.08億港元,同比增長4.1%;毛利潤為3.94億港元,增長27.1%。

  同期毛利率為30.4%,其中物業(yè)服務板塊的毛利率由去年同期的22.0%提高至28.0%,增值服務板塊毛利率則由52.7%提高至55.8%。

  遠洋集團旗下的物業(yè)服務板塊遠洋億家在新三板上市。根據(jù)遠洋集團財報,上半年遠洋億家為集團帶來營業(yè)收入約人民幣5.8億元,同比增長17%;實現(xiàn)凈利潤約人民幣8900萬元,同比增長84%。

  一些并未做出分拆的公司,也錄得該項業(yè)務的大幅增長。

  上半年,金科的“社區(qū)服務”業(yè)務進駐城市已達85個,在管項目超過400個。期內該項業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入4.53億元,同比增長約54%。同期,禹洲地產(chǎn)旗下的物業(yè)管理服務公司錄得物業(yè)管理費收入為人民幣1.17億元,同比增長90.89%。

  上述業(yè)績可被視為物管業(yè)績的縮影。由于潛在市場巨大、利潤率高,不少房企將物業(yè)管理業(yè)務作為發(fā)展重點并提前布局。較早布局的房企,如今都已實現(xiàn)規(guī);\營。

  “經(jīng)過最初的探索后,一些企業(yè)的物管業(yè)務已經(jīng)嘗到規(guī);季值‘甜頭’。”某券商人士向21世紀經(jīng)濟報道表示,規(guī)模不僅是物管業(yè)務盈利的基本保證,同時也是未來實施并購重組、發(fā)力衍生業(yè)務的必要因素。

  中信建投一份報告稱,2014年到2016年是社區(qū)O2O市場的探索期。從2017年開始,該市場進入啟動階段,市場優(yōu)勝劣汰,社區(qū)物業(yè)的價值將得以完全體現(xiàn)。2020年以后,市場將逐步進入高速發(fā)展期和應用成熟期,社區(qū)物業(yè)與房產(chǎn)、家裝、金融的協(xié)同價值越來越顯著。且大數(shù)據(jù)、社區(qū)金融等的發(fā)展,將使得社區(qū)物業(yè)市場更加成熟。

  但從目前來看,除彩生活等個別企業(yè)外,物管業(yè)務對母公司的業(yè)績貢獻并不高。如上半年遠洋億家的收入占集團總收入比重不足3%,凈利潤占比也僅為3.3%;金科、禹洲物管業(yè)務的營收占比則在4.3%和1.6%。

  “風口業(yè)務”尚需時間

  房企另一項傳統(tǒng)的多元化領域為商業(yè),主要分為銷售型和投資型。在度過粗放式的散售階段后,如今房企對商業(yè)物業(yè)的操作主要表現(xiàn)為投資型,即以持有和運營為主,謀求租金和管理費收入。

  出于政策和市場的雙重原因,近年來,越來越多房企將商業(yè)運營的模式延伸到住宅、工業(yè)、文旅及綜合體等業(yè)態(tài),在業(yè)績報表中多將其統(tǒng)稱為投資型物業(yè)。其中,長租公寓、特色小鎮(zhèn)和聯(lián)合辦公的運營成為新熱點。

  今年上半年,房企投資型物業(yè)的業(yè)績普遍向好。華潤置地的投資型物業(yè)租金收入為40億港元,同比增長13.2%;龍湖的租金收入為人民幣11.4億元,同比增長28.8%;新城控股12家吾悅廣場實現(xiàn)租金及管理費收入3.44億元。

  企業(yè)將原因主要歸結為寫字樓、商品等物業(yè)出租率提升,以及租金水平提高。但除華潤、北辰等少數(shù)企業(yè)外,房企投資型物業(yè)的收入和利潤占比普遍不高。

  此外,房企投資型物業(yè)的業(yè)績,主要來自于商鋪、寫字樓、酒店等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領域。長租公寓、共享辦公、特色小鎮(zhèn)等新興“風口業(yè)務”尚未形成實質性業(yè)績貢獻。

  公告顯示,今年上半年,龍湖長租公寓產(chǎn)品冠寓的租金收入,僅占投資型物業(yè)租金總收入的0.3%,也即約300多萬元。截至今年7月,冠寓僅進入7個城市,運營了10個項目。

  在共享辦公領域,SOHO中國并未公布其相應產(chǎn)品SOHO3Q的業(yè)績。有分析人士指出,由于該類產(chǎn)品所占比重較低,預計其租金貢獻微不足道。

  特色小鎮(zhèn)也面臨類似問題。奧園的管理層在業(yè)績會上大談特色小鎮(zhèn),并稱擬將文旅地產(chǎn)分拆上市。但其現(xiàn)有的特色小鎮(zhèn)產(chǎn)品均處于前期運作及開發(fā)階段,根據(jù)管理層的表態(tài),最快也要在今年下半年形成業(yè)績。

  上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為,與傳統(tǒng)轉型方向相比,上述“風口業(yè)務”起步較晚,投資回報周期相對較長,且部分產(chǎn)品(如特色小鎮(zhèn))的盈利模式尚不清晰,因此難以在短期內形成收入。即便以輕資產(chǎn)形式運作,但因運營中的專業(yè)性強,要形成穩(wěn)定的業(yè)績貢獻也需要時間。

  多元化尚未迎來“收獲期”

  房企進行多元化嘗試已成風氣,除前述方向外,還包括養(yǎng)老、醫(yī)療、物流、文旅、體育、金融、消費等領域。其中有些領域能夠與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務產(chǎn)生協(xié)同效應;有些則并無明顯關聯(lián),如金科涉足的風電、光伏等新能源領域。

  企業(yè)布局多元化的契機也不相同。既有主動落子,也有被動調整,還有機緣巧合下的順勢布局。2015年8月,藍光發(fā)展借殼迪康藥業(yè)上市,之后便利用后者的殼資源,涉足生物醫(yī)藥領域。

  “房企實施多元化的目的各有不同,但大致可以分為三類:助力主營業(yè)務;培育新的增長點;形成協(xié)同效應,共同發(fā)展。”北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示,即使布局同一領域,也可能有不同目的。如金融,既可以作為新的增長點,又能夠為房地產(chǎn)業(yè)務融資提供便利。

  該人士表示,如果目的是“助力主營業(yè)務”,就不能以業(yè)績的好壞來判斷多元化成功與否。相反,如果作為新的業(yè)務增長點,則需要看經(jīng)營業(yè)績是否達到預期。

  根據(jù)公告,在新能源方面,金科上半年完成上網(wǎng)發(fā)電1.8億度,同比增長約22%;實現(xiàn)發(fā)電收入約7365萬元,同比增長約14%。雖然業(yè)績有所增長,但考慮到“在新能源領域再造一個金科”的目標,這一業(yè)績并不能令人滿意。

  事實上,綜合已經(jīng)發(fā)布中報的房企,除華夏幸福等極少數(shù)企業(yè)外,無論在業(yè)績占比還是利潤貢獻上,非房地產(chǎn)業(yè)務鮮有挑大梁者。受訪者普遍指出,“多元化”的邏輯雖然清晰,真正操作起來卻非易事。

  上述房企人士指出,10年前,時任萬科集團董事長的王石還曾公開表態(tài)“萬科只做住宅”。這也側面反映出,大部分企業(yè)實施多元化布局的時間較晚。從時間周期上看,大部分業(yè)務并未迎來真正的收獲期。

  與此同時,多元化業(yè)務對企業(yè)的要求較高。嚴躍進表示,從開發(fā)商到運營商的角色轉變,是很多房企轉型過程中的必經(jīng)階段。這要求企業(yè)有戰(zhàn)略規(guī)劃、人才儲備、資金投入、項目累積等,并非一蹴而就。

  此外還需考慮到資本市場的要求。有些多元化業(yè)務雖然利潤率較高,但投資回報周期長,除非大規(guī)模布局,否則短期內很難產(chǎn)生足夠的營收規(guī)模,亦難以在資本市場收獲較好的估值和評級。如特色小鎮(zhèn)目前并無成熟的盈利模式;長租公寓的運營難度之大被業(yè)界公認,且利潤率相對不高。

  大部分受訪者認為,從長遠來看,增量房地產(chǎn)市場的紅利正逐漸減退,多元化布局仍將是企業(yè)轉型的大趨勢。對于較早布局的多元化業(yè)務,其業(yè)績將在未來數(shù)年得到檢驗;近幾年布局的多元化領域,則需要更長時間來考量

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