針對(duì)市場(chǎng)把房?jī)r(jià)泡沫歸因于央行貨幣超發(fā)，中國(guó)央行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱認(rèn)為，僅僅把房地產(chǎn)歸因?yàn)樨泿艈栴}解決不了問題。
“這兩年的貨幣比前兩年增加的更少了，為什么房地產(chǎn)飆升了，前兩年為什么不飆升?說貨幣多了，貨幣怎么不到三四線城市，怎么都到一二線城市了?它現(xiàn)在不到豬肉那里了，怎么就到房地產(chǎn)來了?怎么去年炒股，現(xiàn)在不炒股了?”
樊綱表示，把這個(gè)責(zé)任推到一般的貨幣上，貨幣政策現(xiàn)在基本是中性的，不能緊縮，也不能增加。
他進(jìn)一步談到了過去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化狀態(tài)，認(rèn)為這是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的偏差問題。
“回想過去的一年，最大的一個(gè)房地產(chǎn)的現(xiàn)象，就是兩極分化問題，一二線和三四線分化差距的問題。這個(gè)話題過去也講了多年，是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的偏差問題。特別是我們多年的城鎮(zhèn)化的基本思路是限制大城市發(fā)展，鼓勵(lì)小城鎮(zhèn)發(fā)展。結(jié)果是大家還是往大城市走，結(jié)果小城市樓盤建成之日就是人口走光之時(shí)。”
2008年金融危機(jī)后，美國(guó)和日本的居民房貸余額均開始回落，只有中國(guó)持續(xù)上升，并于2014年超過日本。對(duì)此近期已經(jīng)多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家和分析師發(fā)出警告。
巴曙松的演講特別提到了中國(guó)居民杠桿率高低的問題，認(rèn)為中國(guó)居民房貸收入比已經(jīng)超過日本泡沫時(shí)期。他用數(shù)據(jù)分析：
“中國(guó)的居民杠桿率近年來增長(zhǎng)非�？�，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)超過43%，到44%。
每一輪房?jī)r(jià)的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)的提升，而在房?jī)r(jià)平穩(wěn)的時(shí)候，杠桿率也總體平穩(wěn)，房?jī)r(jià)越平穩(wěn)，老百姓越不借錢買房子。”
他表示，中國(guó)居民房貸收入比增長(zhǎng)非�？欤呀�(jīng)接近發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。中國(guó)在2015年底的居民房貸收入比已經(jīng)高達(dá)0.46，已經(jīng)超過日本的泡沫時(shí)期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的水平，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)的房貸收入比會(huì)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)期的水平。
橫向?qū)Ρ�，截�?015年，中國(guó)居民的債務(wù)DGP比不到40%，英國(guó)、美國(guó)已經(jīng)到80%以上，日本也超過了60%，所以中國(guó)的水平低于發(fā)達(dá)國(guó)家，但是和墨西哥這些跟中國(guó)發(fā)展水平相近的國(guó)家相比，已經(jīng)屬于比較高的了。
以下是樊綱和巴曙松演講實(shí)錄：
樊綱演講主題《如何看待流動(dòng)性陷阱與房地產(chǎn)市場(chǎng)變化》
樊綱：今天我想講的主要問題就是，回想過去的一年，最大的一個(gè)房地產(chǎn)的現(xiàn)象，就是兩極分化問題，一二線和三四線分化差距的問題。這個(gè)話題過去也講了多年，是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的偏差問題。到了這次出現(xiàn)兩極分化之后，我說我們到了再反思這個(gè)問題的時(shí)候了。
所謂城鎮(zhèn)化和城市化，你要摳字眼的話，沒有什么大的差別，都是農(nóng)民要進(jìn)城，但是在實(shí)際執(zhí)行當(dāng)中，在指導(dǎo)思想上，在政策落地上，這兩個(gè)是有差別的，特別是我們多年的城鎮(zhèn)化的基本思路是限制大城市發(fā)展，鼓勵(lì)小城鎮(zhèn)發(fā)展。結(jié)果是大家還是往大城市走，大城市的規(guī)劃一再突破，剛做一個(gè)500萬的，接著就有1000萬人了，深圳前兩年做一個(gè)800萬人的規(guī)劃，現(xiàn)在已經(jīng)是2100萬人了，土地也受限制，公共產(chǎn)品也受限制，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)做的規(guī)劃小而又小，結(jié)果就是大家都很擁擠，房?jī)r(jià)飆升。
在另一端，在一些小城鎮(zhèn)，好的想法是我們到小城鎮(zhèn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，去創(chuàng)造就業(yè)，結(jié)果小城鎮(zhèn)沒這個(gè)功能，企業(yè)到哪兒去發(fā)展，它要根據(jù)各種條件，人往哪兒走?人是有理性選擇的，是趨利避害的，他要找就業(yè)，要找收入，找比較好的收入的就業(yè)，小城市提供不了。結(jié)果小城市樓盤建成之日就是人口走光之時(shí)。所以這個(gè)基本的問題是違背了城市化的基本規(guī)律，城市化在早期階段一定是人往大城市走，因?yàn)榇蟪鞘刑峁┚奂?yīng)和規(guī)模效應(yīng)，才能使更多的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更多的就業(yè)能夠提供，包括人的聚集帶來服務(wù)業(yè)的發(fā)展，人的聚集帶來了時(shí)尚產(chǎn)業(yè)，帶來了各種文化的發(fā)展。這是年輕人所需要的。所以你說人往哪兒走，你就問問你的孩子，你還不用問城里的孩子，你問問農(nóng)村讀過高中的孩子，他會(huì)留在小城鎮(zhèn)嗎?別說你去了，他都不去。這是城市化的規(guī)律。
樊綱表示：一定是大城市首先發(fā)展，小城市人口流失，要經(jīng)過一代、兩代甚至三代人退休的時(shí)候，人口開始回流的時(shí)候，小城市的人口才會(huì)穩(wěn)定下來。
樊綱：我講兩個(gè)問題，第一，說現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格飆升是因?yàn)樨泿帕鲃?dòng)性多了，剛才我說“流動(dòng)性陷阱”這個(gè)詞大概指的是這個(gè)。一切價(jià)格上漲跟貨幣當(dāng)然都有關(guān)系，貨幣是像水一樣的，有任何的縫隙它都會(huì)鉆過去，豬肉價(jià)格也是它，蔬菜價(jià)格也是它，房地產(chǎn)價(jià)格也是它，都是有貨幣的原因，貨幣是一般等價(jià)物。但是你僅僅批判一般等價(jià)物，解決不了你的問題，而且在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，某些階段上，你的價(jià)格變化不一定就是因?yàn)樨泿旁鲩L(zhǎng)。這兩年的貨幣比前兩年增加的更少了，為什么房地產(chǎn)飆升了，前兩年為什么不飆升?說貨幣多了，貨幣怎么不到三四線城市，怎么都到一二線城市了?它現(xiàn)在不到豬肉那里了，怎么就到房地產(chǎn)來了?怎么去年炒股，現(xiàn)在不炒股了?把這個(gè)責(zé)任推到一般的貨幣上，貨幣政策現(xiàn)在基本是中性的，不能緊縮，也不能增加，但為什么就變成它的原因了?大家說現(xiàn)在老百姓手里錢多，老百姓手里錢多是因?yàn)樨泿旁龆嗔�，還是他的收入增長(zhǎng)了?如果說房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增加，是因?yàn)橘J款特別寬松，這里面有貨幣政策的問題，但是好像最近這一年多來也沒有特別寬松，對(duì)二三線城市寬松一點(diǎn)，好像有一段時(shí)間對(duì)一二線城市有一點(diǎn)寬松，但是馬上又收了。房地產(chǎn)媒體的業(yè)內(nèi)人士一提問題就說，現(xiàn)在是不是因?yàn)樨泿哦嗔藢?dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升?你去分析分析原因吧，這話如果再說下去，你刨根問底，你自己去刨一刨。
樊綱：房?jī)r(jià)到高是因?yàn)榈貎r(jià)高，現(xiàn)在的地價(jià)高于過去的房?jī)r(jià)。那我就問一個(gè)基本的問題，諸位都是做企業(yè)的，這地價(jià)不是你拍出來的嗎?你要不預(yù)計(jì)未來的房子賣得比現(xiàn)在好，你為什么拿這個(gè)地?是因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的地再不拿，我們沒活干了。那我就要問一問，為什么有那么多的房地產(chǎn)公司?你們?yōu)槭裁床患娌ⅰ⒅亟M一些?為什么不淘汰一些?為什么還要去拿地?拿地的成本高了，勞動(dòng)成本高了，建筑成本高了，你要虧損了，你為什么還要拿地?那就怪政府，意思就是地價(jià)太高是政府要價(jià)太高，政府在這個(gè)地價(jià)問題上的職責(zé)，就是把級(jí)差地租都收走，就是把你的超額利潤(rùn)都榨干，讓你只拿平均利潤(rùn)，這是政府的公共職責(zé)，至于政府拿這個(gè)去干什么，他有沒有干正事，這是另外一回事，這是要監(jiān)督政府的問題。所以作為專業(yè)人士，就不要再講這些外行的話，這聽了多年了，今年好像這個(gè)問題還特別嚴(yán)重，大家都抱怨地價(jià)太高了，你嫌高可以不要拍。對(duì)市場(chǎng)的分析，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，很多不是老百姓市場(chǎng)，很多是因?yàn)槲覀儍?nèi)部在引導(dǎo)，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲上去。包括我聽媒體人的一些講話就是，高了就好，引導(dǎo)它往高了走。二三線城市現(xiàn)在有一個(gè)普遍說法，說房?jī)r(jià)高了才能去庫(kù)存，你要再把房?jī)r(jià)漲上去，你能把人留下嗎?可能會(huì)暫時(shí)解決一部分庫(kù)存問題，但是根本問題你能通過房?jī)r(jià)高去解決嗎?大家買了那個(gè)房子將來有人租嗎，有人接手嗎?所以我們需要冷靜地、深入地分析這些問題。
巴曙松演講主題《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新特征與新趨勢(shì)》
巴曙松：城市化的流動(dòng)速度在減緩，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。1998年到2010年，中國(guó)進(jìn)入到一個(gè)快速的城鎮(zhèn)化階段，大量的農(nóng)村人口向城市遷移，2015年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率是56.1%，相比之前有大幅的提升。
巴曙松：中國(guó)的居民杠桿率近年來增長(zhǎng)非�？�，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%。
2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)超過43%，到44%，而每一輪房?jī)r(jià)的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)的提升，而在房?jī)r(jià)平穩(wěn)的時(shí)候，杠桿率也總體平穩(wěn)。
巴曙松：反而，我們中國(guó)居民的債務(wù)卻很低，截止到2015年，中國(guó)居民的債務(wù)DGP比不到40%，英國(guó)、美國(guó)已經(jīng)到80%以上，日本也超過了60%。
巴曙松：中國(guó)在2015年底的居民房貸收入比已經(jīng)高達(dá)0.46，已經(jīng)超過日本的泡沫時(shí)期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)的房貸收入比會(huì)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)期的水平。
巴曙松：2015年以來，一線、二線城市的房地產(chǎn)銷量?jī)r(jià)格持續(xù)升溫，庫(kù)存下降很明顯。而三四線城市則呈現(xiàn)出銷售低迷，去庫(kù)存壓力比較大的情況。北京市場(chǎng)熱，傳導(dǎo)到周邊的廊坊、固安市場(chǎng)，它的交易量和房?jī)r(jià)上升得很快。
巴曙松：以上海為核心的長(zhǎng)三角都市圈的區(qū)域同化，我們看到的價(jià)格的走勢(shì)，近年來趨同更強(qiáng)，南京、蘇州、杭州等重點(diǎn)二線城市跟隨上海，在2016年上半年表現(xiàn)也很好。
巴曙松：另外一個(gè)趨勢(shì)是一線城市的二手房化，2015年以來，一線城市二手房市場(chǎng)成交占比上升加快，而且二者之間的差距逐步擴(kuò)大，2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分別是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍，而2016年上半年，該數(shù)字已經(jīng)上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。
