漲價，這幾乎是上半年市民對于廣州樓市的最直觀感受。從新國五條雷聲大雨點小到地王頻出，上半年的樓價在各種因素的左右下大步邁進，比去年下半年漲了7.6%。尤其是在市中心，更是漲價重災(zāi)區(qū)，僅越秀區(qū)上半年樓價就環(huán)比上漲了近6000元/平方米，漲幅高達兩成。業(yè)內(nèi)人士表示，由于部分樓盤采取毛坯發(fā)售以及簽署兩套合同等方式“避限”，廣州樓價的實際漲幅其實是超過網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的。
越秀漲了近6000元/平方米
根據(jù)數(shù)據(jù)，今年上半年（2013年1月1日-6月25日，下同），廣州全市一手住宅均價為13680元/平方米，比2012年下半年的12711元/平方米，環(huán)比上漲了7.6%。樓價最高的天河區(qū)均價更是高達35337元/平方米。樓價次高的越秀區(qū)均價達32934元/平方米，相比去年下半年26953元/平方米的均價大漲了近6000元/平方米，漲幅高達22%。從中心六區(qū)來看，均價為24711元/平方米，遠遠超過新四區(qū)二市的10633元/平方米。
從上半年各月樓價來看，1-6月份樓價分別為13870元/平方米、13781元/平方米、14713元/平方米、13515元/平方米、13033元/平方米、12003元/平方米。從數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，廣州樓價在上半年幾乎是一個倒V字的走勢，最高價出現(xiàn)在3月份，而后隨著新國五條及廣州限簽、限售等措施出臺，樓價開始呈現(xiàn)下降態(tài)勢。
豪宅盤熱銷成樓價上漲推手
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年盡管限簽、限售、限價，但豪宅盤對樓價的影響依然不可小視。上半年網(wǎng)簽樓價排名第一的僑鑫匯悅臺均價高達91765元/平方米，該盤網(wǎng)簽了6套單位，總成交金額就高達2.17億元。而廣州均價最高的十個樓盤中，網(wǎng)簽量最大的要數(shù)位于珠江新城的頤德公館，該盤均價近50000元/平方米，網(wǎng)簽套數(shù)達55套，網(wǎng)簽金額高達5.37億元。另外，位于黃沙的珠光御景壹號，其網(wǎng)簽套數(shù)也有20套，成交均價高達52432元/平方米。
據(jù)悉，下半年廣州還有多個豪宅項目將要入市，或?qū)⑦M一步推動全市均價上漲。其中，珠江新城的匯悅臺、嘉裕公館、珠江頤德公館、凱旋新世界、佛奧廣場等樓盤將陸續(xù)推新，價格從4萬-10萬元/平方米不等；天河北峻林的新貨也將在9月入市，價格預(yù)計4萬元/平方米以上。而海珠區(qū)的羅馬家園最后一期江景組團，目前價格已經(jīng)接近3.5萬元/平方米；合生紫龍府D棟單位將在八九月開賣，預(yù)計均價將達3.8萬元/平方米。
市場現(xiàn)象
毛坯賣樓、兩套合同日漸流行
上半年廣州樓市可謂“限”字當頭，限價、限簽、限售被稱為樓市“三限”。而對于政府的限價措施，不少專家表示，這表面限制了高價項目，其他樓盤的價格仍會升，而且上有政策下有對策。
據(jù)樓市專家韓世同透露，開發(fā)商為了滿足限價的要求，紛紛推出“毛坯”房，一時間“裸賣”興起。路勁雋瀧灣，最新均價1.6萬元/平方米起，毛坯出售；越秀可逸江畔加推最后10套左右南向江景樓王單位，毛坯一口價1.5萬-1.8萬元/平方米；海景農(nóng)林華府，售價3.9萬-4.2萬元/平方米,毛坯發(fā)售。另外，此前在增城非常盛行的兩套合同賣樓方式在廣州十區(qū)也日漸流行。南沙某大型樓盤率先采取銷售合同及裝修合同分開簽署的方式，結(jié)果銷售良好。據(jù)悉，白云區(qū)某大型樓盤在銷售時對已認籌的買家提出要簽兩份合同，簽一份買房合同和一份裝修合同，裝修費用部分可以做按揭，但必須3年內(nèi)還清。
暗漲明漲，市場樓價還在漲
盡管受樓市調(diào)控政策的強勢打壓，但廣州不少樓盤依然“叫漲”，除了采取毛坯發(fā)售及兩條合同方式的“暗漲”，各種“明漲”也是屢見不鮮。以番禺的剛需盤為例，萬科歐泊在短短一個月內(nèi)連漲數(shù)次，由2萬元/平方米攀升至2.5萬元/平方米，93平方米的小三房總價達230多萬。項目自開售半年多以來，售價已漲了9000元/平方米。海珠區(qū)的新一城廣場年初的簽約均價在2.5萬元/平方米左右，但如今該盤即將開售的新貨對外報價已經(jīng)高達3.3萬元/平方米，漲幅驚人。
今年3月開盤的金沙洲新盤深業(yè)江悅灣以毛坯發(fā)售，不少單位僅以13000多元的單價成交，折后最低毛坯價為12000元/平方米。但近日該盤對外宣稱均價已達16000元/平方米，大戶型江景樓王單位毛坯均價更是躍上了一個新臺階，去到了23000元/平方米。
樓價統(tǒng)計數(shù)據(jù)在降，各個樓盤卻在叫漲。對于政府的樓價數(shù)據(jù)與市場表現(xiàn)的不一致，合富輝煌首席分析師黎文江表示：“在目前政府對供應(yīng)量、成交量，包括價格，實行全面控制的情況下，市場仍然是旺盛的，我們覺得反映出來的數(shù)據(jù)是失真的。”業(yè)內(nèi)人士認為，在成交數(shù)據(jù)上，由于許多高端盤被限簽，就算賣出了大批貨量，但在網(wǎng)簽上根本體現(xiàn)不出來，這才導(dǎo)致成交下滑。如果解除限簽，實際上的成交量將大幅反彈。從這一點上來說，廣州樓市調(diào)控僅是“紙上談兵”。
今年上半年樓市可以用一個“限”字來歸納，在原來限購限貸的基礎(chǔ)上，限簽擴大范圍，“限價”武器出鞘。不過，去年下半年以來持續(xù)升溫的市場，未受到根本性影響，盡管成交量在4、5、6月份出現(xiàn)萎縮，但在售樓盤的實際成交情況并不差。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年（2013年1月1日-6月25日）廣州全市賣樓45530套，比去年下半年的49031套要少3501套，下跌7%。分析起來，一方面是部分新盤新貨因限價入不了市，而存貨也存在成交了卻無法網(wǎng)簽的情況。而從網(wǎng)簽成交前十的系列數(shù)據(jù)來看，與市場的基本面基本相符，剛需盤仍然占據(jù)市場主角，郊區(qū)仍然貢獻最大成交量。
網(wǎng)簽量TOP10南沙增城占八席碧桂園天璽灣奪銷量冠軍
根據(jù)數(shù)據(jù)，成交量前十的樓盤成交均價均不超過2萬元/平方米。其中網(wǎng)簽成交量位居第一的為位于南沙的碧桂園天璽灣，上半年的網(wǎng)簽均價為11299.123萬元/平方米。排行前十的四個位于增城的樓盤，分別為敏捷錦繡天倫、翡翠綠洲、錦繡御景國際、譽山國際，成交均價都在萬元以下。而成交均價在1.5萬元/平方米以上的樓盤僅有白云的保利西海岸和番禺的萬科紅郡洋房組團歐泊，并且這兩個盤也屬于戶型面積豐富的剛需盤。
無論是供應(yīng)量還是成交量，郊區(qū)一直是絕對的主角。網(wǎng)簽銷量前十的樓盤中大部分的樓盤都位于南沙、增城、番禺，市區(qū)僅有白云和蘿崗兩區(qū)上榜。其中，南沙和蘿崗都屬于樓市新熱點區(qū)域。南沙區(qū)自去年獲批國家級新區(qū)以來，一直呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。盡管樓價經(jīng)歷了不小的漲幅，市場成交仍然保持一定的熱度。在上半年銷售量前十的樓盤排行中，南沙的碧桂園天璽灣、時代南灣、南沙濱�；▓@三個樓盤上榜。實際上，南沙樓市經(jīng)過一年多的消化，今年上半年的供應(yīng)量并不算充足，幾乎主要靠上述幾個樓盤撐場。不過，下半年南沙將有大量新盤新貨陸續(xù)入市。比如南沙城、南沙珠江灣、時代南灣等。因此，下半年的南沙樓市依然值得期待。
均價TOP10天河仍是“豪門”
匯悅臺執(zhí)售價牛耳
從銷售價格前十名榜單中，可以看出，隨著大廣州的穩(wěn)步推進，“天價”樓盤不再局限于傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域。從榜單中可以看出，天河仍然是豪宅盤的重點區(qū)域，僑鑫匯悅臺、凱旋新世界、星匯云錦、珠江頤德公館都出自天河珠江新城板塊。其中，僑鑫匯悅臺以91765.976元/平方米的均價，牢牢占據(jù)最高售價的寶座。海珠區(qū)則有信達陽光海岸和君華天匯兩盤入選。此外，還有荔灣的珠光御景壹號等樓盤入選。房地產(chǎn)專家韓世同就對此表示，現(xiàn)在豪宅盤已經(jīng)不僅僅出現(xiàn)在傳統(tǒng)的豪宅板塊，在一些新興區(qū)域也崛起了一些“單體豪宅”。比如白云新城板塊的中海云麓公館和保利云禧兩盤，銷售價格都達到4萬元/平方米左右。而荔灣區(qū)的珠光御景壹號銷售均價也達到5萬多元/平方米。這在以前都是不可想象的。隨著廣州城市化的發(fā)展，接下來還可能出現(xiàn)更多的“單體豪宅”。
而在銷售金額前十的榜單中不乏一些高檔樓盤。比如摘得銷售金額第一的保利天悅，就是海珠區(qū)的豪宅大盤，盡管成交量只有270套，但由于單價較高，達到36949.506元/平方米，因此總的銷售金額仍然高企。除此之外，成交量不高單價高的樓盤還有位于白云的中海云麓公館，該樓盤半年網(wǎng)簽成交量為122套，成交均價為38961.752元/平方米。此外，保利西海岸、保利公園九里、萬科紅郡等樓盤則是均價與銷量表現(xiàn)都不俗的樓盤。
