《中國(guó)辦公樓實(shí)情調(diào)查》發(fā)布——
近日，世邦魏理仕(CBRE)發(fā)布《中國(guó)辦公樓實(shí)情調(diào)查》，以14個(gè)主要一二線城市的數(shù)據(jù)為樣本，探討未來(lái)四年寫字樓的供需情況。世邦魏理仕研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在未來(lái)4年，如果所有項(xiàng)目如期交付，這14個(gè)城市的寫字樓總量將增加4080萬(wàn)平方米，增幅達(dá)80%。雖然，由于普遍存在的工程滯后現(xiàn)象，寫字樓在未來(lái)4年的實(shí)際供應(yīng)未必如上述數(shù)據(jù)顯示一般嚴(yán)峻。但是，各大城市是否有足夠的需求來(lái)吸納未來(lái)的供給確實(shí)仍是未知數(shù)。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉評(píng)論道：“未來(lái)4年，北京寫字樓將仍繼續(xù)供不應(yīng)求的狀況，上海、廣州和杭州的供需關(guān)系將相對(duì)平衡，而像天津、沈陽(yáng)和重慶等市場(chǎng)，未來(lái)幾年將出現(xiàn)供過(guò)于求的情況。”
49%新增供應(yīng)在珠江新城
該報(bào)告指出，廣州2013-2016年寫字樓的新增供應(yīng)預(yù)期將達(dá)到305萬(wàn)平方米，截至2012年底，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓存量為580萬(wàn)平方米，如果新增供應(yīng)都能如期交付使用，則廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓存量在2016年末將比現(xiàn)在增長(zhǎng)53%。而在區(qū)域分布方面，49%的新增供應(yīng)仍然集中在珠江新城。其中，位于中軸線，與廣州國(guó)際金融中心相對(duì)的廣州新地標(biāo)——周大福中心也預(yù)計(jì)于2016年建成，標(biāo)志著珠江新城最后一波供應(yīng)高峰到達(dá)尾聲。另外，從2015年開始，琶洲將逐步有總部寫字樓投入使用，截至2016年，琶洲的新增寫字樓供應(yīng)將達(dá)到111萬(wàn)平方米。根據(jù)市場(chǎng)過(guò)往三年的吸納能力衡量，并適當(dāng)考慮工程延期的因素，寫字樓市場(chǎng)將基本處于供需平衡的狀況，但珠江新城在短期仍將面臨供過(guò)于求的壓力。
該報(bào)告顯示，2012年末，珠江新城的平均租金較天河體育中心商圈及越秀區(qū)分別高17%及55%，盡管這兩個(gè)區(qū)域發(fā)展較早，配套成熟，但由于缺少新增供應(yīng)，租戶選擇有限。因此，珠江新城仍將繼續(xù)成為租戶的首選，租戶從越秀區(qū)及天河體育中心搬遷至此的趨勢(shì)仍將持續(xù)。藍(lán)籌寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)突出藍(lán)籌寫字樓，即處于城市核心區(qū)域、按高規(guī)格建造、由資深開發(fā)商開發(fā)管理并只用于租賃的超優(yōu)寫字樓。根據(jù)世邦魏理仕對(duì)全國(guó)14個(gè)主要城市過(guò)去三年辦公樓數(shù)據(jù)的分析，藍(lán)籌寫字樓市場(chǎng)無(wú)論在租金增長(zhǎng)、空置率、租金收入等各項(xiàng)重要指標(biāo)上均遠(yuǎn)超整體市場(chǎng)平均水平。具體來(lái)說(shuō)，藍(lán)籌寫字樓的租金在過(guò)去三年(2010-2012)累計(jì)增長(zhǎng)41%，比整體市場(chǎng)高出7個(gè)百分點(diǎn);藍(lán)籌寫字樓過(guò)去三年的平均空置率只有7%，比整體市場(chǎng)的14%低7個(gè)百分點(diǎn);租金收入在同期也因此比整體市場(chǎng)高出15個(gè)百分點(diǎn)。藍(lán)籌寫字樓在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中將繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)并享有更好的發(fā)展空間。
相對(duì)于北京、上海、廣州等成熟的市場(chǎng)，大多二線城市政府為刺激財(cái)政收入，大力發(fā)展新CBD并在這些城市新興區(qū)域推出大量的土地發(fā)展商業(yè)物業(yè)。陳仲偉指出，預(yù)期一些城市，特別是一些二線城市的寫字樓市場(chǎng)將面臨巨大的挑戰(zhàn)。
對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該更關(guān)注供給相對(duì)平衡的一線城市及二線城市的藍(lán)籌寫字樓。
