“太原樓價(jià)難言下降”“省城樓市未來(lái)供應(yīng)量將大增”“二手房成交個(gè)稅按所得20%計(jì)征是條老政策”……3月10日上午，本報(bào)3·15“消費(fèi)者學(xué)校”“富力桃園樓市講堂”正式開(kāi)課。作為此次活動(dòng)授課專(zhuān)家之一，山西安家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理康敏，為廣大學(xué)員解析了新政內(nèi)容、太原樓市走勢(shì)、房?jī)r(jià)構(gòu)成因素等。
康敏提醒大家，政府出臺(tái)各類(lèi)調(diào)控政策的目標(biāo)，依然是為抑制樓價(jià)過(guò)快上漲、打擊投機(jī)和投資性炒房行為，讓房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，城市變得更美。所以，面對(duì)新政大家首先要讀懂內(nèi)容，有的放矢地決定自己買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)行為，不必跟著不實(shí)傳聞心急恐慌。
開(kāi)發(fā)成本上漲 省城樓價(jià)難言下降
近期連續(xù)發(fā)布的新一輪國(guó)家樓市調(diào)控政策，讓部分城市新房市場(chǎng)陷入觀望，二手房市場(chǎng)走向瘋狂。眼下學(xué)員及廣大購(gòu)房者最關(guān)注的就是樓價(jià)未來(lái)走勢(shì)。
“大家翻閱一下政府官方網(wǎng)站發(fā)布的歷次樓市調(diào)控政策，對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控的說(shuō)法全部是"遏制樓價(jià)過(guò)快上漲""促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展"，沒(méi)有說(shuō)過(guò)讓"樓價(jià)下跌"。”在康敏眼里，造成市場(chǎng)觀望的原因是公眾對(duì)政策有所誤讀。
事實(shí)上，樓市調(diào)控多年來(lái)，無(wú)論是北上廣深等一線城市，還是太原的商品房均價(jià)一直處于上漲狀態(tài)。即使在2011年出臺(tái)“限購(gòu)”政策之后，省城樓價(jià)走勢(shì)表現(xiàn)依然是上漲，但漲幅有所回落。“對(duì)政策調(diào)控的誤讀，造成許多剛需一族觀望，等著樓價(jià)下降。錯(cuò)過(guò)了買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。”康敏稱(chēng)，大家了解清楚樓價(jià)的組成結(jié)構(gòu)、上漲因素，就會(huì)明白政府調(diào)控為什么是“遏制樓市過(guò)快上漲”，而不是讓“樓價(jià)下降”。
據(jù)業(yè)界人士測(cè)算，全國(guó)各地的商品房開(kāi)發(fā)成本基本由四大部分組成，即土地成本、財(cái)務(wù)及金融成本、建安成本、國(guó)家和地方稅費(fèi)，這四大成本全部都在上漲。以省城為例，建城區(qū)內(nèi)的土地成本（包括土地出讓金、拆遷安置費(fèi)用）已由2003年每畝不足百萬(wàn)元，上升至現(xiàn)在的500萬(wàn)元/畝，長(zhǎng)風(fēng)街、龍城大街周邊城中村地塊上僅拆遷補(bǔ)償費(fèi)用就高達(dá)1000萬(wàn)元/畝。
從房企金融與財(cái)務(wù)成本來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的壓力同樣不小。2010年國(guó)家收緊房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款，多數(shù)房企從銀行借不到錢(qián)，開(kāi)始通過(guò)民間融資渠道籌錢(qián)開(kāi)發(fā)。一年利率高達(dá)20至50%，即房企借款1000萬(wàn)元用于開(kāi)發(fā)，次年所需償還的利息高達(dá)200至500萬(wàn)元，相當(dāng)于總價(jià)為50萬(wàn)元的4至10套房子。“土地成本、開(kāi)發(fā)借貸成本、建安成本均在上漲，房企只能通過(guò)削減利潤(rùn)來(lái)維持發(fā)展。但降價(jià)意味著賠本，所以開(kāi)發(fā)商寧可轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或主動(dòng)要求被收購(gòu)、被吞并，也不愿降價(jià)。”康敏介紹，持續(xù)不斷的調(diào)控及通貨膨脹致使房地產(chǎn)行業(yè)變?yōu)槲⒗袠I(yè)，而樓價(jià)繼續(xù)表現(xiàn)走漲，大批實(shí)力不強(qiáng)的中小房企漸漸退出市場(chǎng)，成為大鱷房企的小股東或合作方。
從省城樓市來(lái)看，僅有少數(shù)附加值高、利潤(rùn)率高的豪宅、高端樓盤(pán)，會(huì)通過(guò)調(diào)整精裝修配置、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)局部變相降價(jià)。“但銷(xiāo)售單價(jià)在5000、6000元/平方米的普通項(xiàng)目已無(wú)降價(jià)空間，樓價(jià)整體水平不會(huì)下降。”
業(yè)主自住滿(mǎn)五年惟一住房 個(gè)稅免征辦法未作廢
自3月1日新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)至今，全國(guó)各地出現(xiàn)房地產(chǎn)交易中心爆棚現(xiàn)象。以省城為例，3月4日至7日，二手房交易過(guò)戶(hù)量日均達(dá)到150套，是往日交易量的4倍�？得艚榻B，二手房成交按20%所得計(jì)稅的辦法是條老政策。二手房成交雙方，不必為此政策過(guò)分緊張。“二手房成交個(gè)人所得稅一直是按兩種辦法計(jì)征：一是能核實(shí)到房屋原值的，按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征；二是未能核實(shí)到房屋原值的，按成交價(jià)1%征收。”康敏稱(chēng)，但在個(gè)稅征收?qǐng)?zhí)行過(guò)程中，由于房產(chǎn)交易信息不健全、交易雙方不配合等諸多原因，二手房個(gè)稅計(jì)征一直按1%的成交價(jià)計(jì)征。新“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)以往個(gè)稅計(jì)征辦法進(jìn)行了強(qiáng)化。
另外，二手房成交如果按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征，稅務(wù)和房管部門(mén)必須得制定出房產(chǎn)原值的判定標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則。“省城二手房市場(chǎng)上成交的房子，有相當(dāng)一部分為建設(shè)于上世紀(jì)80、90年代的單位集資房、拆遷安置房，這些房子當(dāng)時(shí)的售價(jià)僅為每平方米數(shù)百元，現(xiàn)在市場(chǎng)成交價(jià)也達(dá)到每平方米5000、6000元。這些房子出售是否全部按所得20%計(jì)征個(gè)稅，需要政府部門(mén)出臺(tái)更明確的規(guī)定。”還有已經(jīng)找不到房屋原值證據(jù)的房子，又該按什么標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)原值來(lái)計(jì)征個(gè)稅，也是一個(gè)值得探討的問(wèn)題�？得舴Q(chēng)，地方政府及稅務(wù)部門(mén)正在強(qiáng)化個(gè)人住房信息采集管理，清晰房屋原值判斷標(biāo)準(zhǔn)，但在原值判定細(xì)則未出臺(tái)之前，稅務(wù)部門(mén)仍會(huì)按照舊辦法計(jì)稅。
康敏特別提醒準(zhǔn)備買(mǎi)二手房的業(yè)主，屬于賣(mài)方家庭惟一住房，且自住滿(mǎn)5年的房子，個(gè)稅免征政策并未作廢。所以，大伙在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，可以了解一下房屋上一次的購(gòu)入時(shí)間，如果已經(jīng)超過(guò)5年、且是房主惟一住房的可免征個(gè)稅，大家不必因?yàn)閭�(gè)稅計(jì)征方法過(guò)分緊張。
舊城提質(zhì)改造加速 提升相關(guān)樓盤(pán)附加值
今年2月18日，太原市政府發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)厲查處違法用地違法建設(shè)的緊急通告》，劍指擾亂城鄉(xiāng)建設(shè)管理秩序的違法用地、違法建設(shè)，并對(duì)以城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)名義銷(xiāo)售的“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)出禁售令。緊隨其后，太原市人民政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的意見(jiàn)》《關(guān)于印發(fā)違法建設(shè)查處規(guī)定的通知》《關(guān)于中環(huán)道路等改造工程的通告》等一系列查處違建、規(guī)范城中村改造、打擊小產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售、城市道路修建及改造的措施和辦法。在康敏看來(lái)，這些細(xì)致、操作性較強(qiáng)的地方政策比國(guó)家政策對(duì)省城樓市的影響更有力。“從省城相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)研來(lái)看，省城違規(guī)預(yù)售的項(xiàng)目占到三成以上，這當(dāng)中即有未辦理規(guī)劃、建設(shè)、施工、預(yù)售手續(xù)，以太原城中村改造名義銷(xiāo)售的"小產(chǎn)權(quán)房"。”康敏介紹，這些違規(guī)建設(shè)的項(xiàng)目因?yàn)橥度氤杀镜�，所以售價(jià)便宜，擾亂了正常的商品房市場(chǎng)秩序，還給購(gòu)房者帶來(lái)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
記者了解到，省城樓市違規(guī)預(yù)售項(xiàng)目的運(yùn)作方式基本一致，靠套用業(yè)主購(gòu)房款來(lái)周轉(zhuǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金，再補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。部分項(xiàng)目未經(jīng)審批，甚至壓在待開(kāi)建的規(guī)劃主干道上。此類(lèi)項(xiàng)目一旦遇到政府嚴(yán)查、規(guī)劃調(diào)整，有可能面臨拆除的危險(xiǎn)。
康敏稱(chēng)，太原市政府出臺(tái)的多項(xiàng)整治違建、嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)的政策已在省城業(yè)界激起千層浪。眼下沒(méi)有預(yù)售證的項(xiàng)目全部停售，而未辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)的項(xiàng)目已停工。“這些曾處于半公開(kāi)銷(xiāo)售的違規(guī)房禁售后，省城樓市會(huì)出現(xiàn)短期的供應(yīng)緊張。”
而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，政府嚴(yán)厲打擊違建、違規(guī)預(yù)售有利于行業(yè)減少無(wú)序惡意競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)行業(yè)發(fā)展是利好。“另外，今年政府將對(duì)北中環(huán)、東中環(huán)、西中環(huán)及南中環(huán)進(jìn)行修建或延伸拓建。這些道路周邊將會(huì)釋放大批的土地供應(yīng)，省城未來(lái)正規(guī)項(xiàng)目的供應(yīng)會(huì)將現(xiàn)井噴狀態(tài)。”
康敏介紹，已在太原中環(huán)路周邊安營(yíng)扎寨的在建及待售項(xiàng)目，因?yàn)槠瑓^(qū)城市環(huán)境的升級(jí)美化、道路交通的便捷，項(xiàng)目的附加值增高，銷(xiāo)售會(huì)出現(xiàn)量漲價(jià)升的狀態(tài)。
